+36-1-331-1614; Mobil: 06-20-341-5708; | Iroda: 1054 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky út 36-38. II. emelet 5. | info[@]bizikugyvediiroda.hu

Az előszerződés fogalma

Előszerződésnek az olyan szerződést nevezzük, amiben a felek abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek, és megállapítják e szerződés lényeges feltételeit. Vagyis kölcsönösen szerződéskötési kötelezettséget vállalnak egymással szemben a felek. Az előszerződés mindkét felet terhelő szerződéskötési kötelezettséget eredményez. Nem előszerződés tehát az a megállapodás, amelynek alapján csak az egyik felet terheli szerződéskötési kötelezettség, a másik fél pedig egyoldalúan dönthet az ajánlat birtokában, hogy kíván-e szerződést kötni vagy sem.

Az ingatlan adásvételi előszerződés

Ingatlan adásvételi előszerződésben a felek abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással ingatlan adásvételi szerződést kötnek, és megállapítják a szerződés lényeges feltételeit.

Mikor kössünk ingatlan adásvételi előszerződést?

A legtöbb esetben a felek megköthetik azonnal az ingatlan adásvételi szerződést és nincsen olyan körülmény, ami indokolná külön előszerződés készítését. Már a végleges szerződésben tulajdonjog fenntartással vagy függőben tartásos konstrukcióval is biztonsággal megállapodhatnak a felek akár részletfizetésben, akár késleltetett birtokbaadásban, vagy egyéb részletekben.

Mégis előfordulhatnak olyan körülmények, melyek akadályozzák a feleket abban, hogy végleges ingatlan adásvételi szerződést létesítsenek egymással. Ugyanakkor biztosítékot kívánnak arra nézve, hogy később valóban létrejöjjön közöttük a szerződés. Ilyenkor kötnek a felek egymással ingatlan adásvételi előszerződést.

Ilyen eset lehet például, mikor az ingatlan eladója még nem szerezte meg a tulajdonjogát, de várható, hogy egy hamarosan véget érő hagyatéki eljárást követően ő lesz a tulajdonos, aki ezt követően el kívánja adni az ingatlant. Így előszerződést köthet a leendő tulajdonos a vevővel, megállapodhatnak az ingatlan adásvételi előszerződésben arról, hogy későbbi időpontban – amikor a tulajdonjogát már bejegyezték – egymással szerződést kötnek, és rögzíthetik a szerződés lényeges feltételeit. Tipikusan ilyen lényeges pontok az ingatlan megjelölése, vételár, a vételár megfizetésének módja, ütemezése, birtokbaadás.

Indokolt lehet például ingatlan adásvételi előszerződés kötése arra az esetre is, amikor ingatlan összevonást követően kívánnak a felek egymással adásvételi szerződést kötni egy későbbi időpontban.

Előszerződésben állapodhatnak meg a felek olyan esetben is, ha például egy külföldi utazást követően, vagy más akadály megszűnését követően kívánnak a felek egymással ingatlan adásvételi szerződést kötni egy későbbi időpontban.

Milyen alakban kell megkötni az ingatlan adásvételi előszerződést?

Az előszerződés érvényessége nincs alakszerűséghez kötve. Ingatlan bérbeadására például szóban is köthető érvényes előszerződés.  Él viszont az a szabály, amely szerint előszerződést a szerződésre előírt alakban kell megkötni, és az előszerződésre az annak alapján megkötendő szerződés szabályai megfelelően irányadóak. Ha tehát a megkötni szándékolt szerződés érvényessége írásbeli alakot kíván, az előszerződést is csak írásban lehet érvényesen létrehozni. Az írásbeli alakban megkötendő szerződés megszüntetése, vagy felbontása is csak a megszabott alakban érvényes. A bírói gyakorlat ezt a rendelkezést a szerződés módosítására is alkalmazza. Mivel ingatlan adásvételi szerződés csak írásban köthető, így a fenti szabály alapján az ingatlan adásvételi előszerződés is csak írásbeli lehet.

Mire kötelez az előszerződés?

A válasz: szerződéskötésre. Az előszerződés megkötése szerződéskötési kötelezettséget keletkeztet a szerződő felek között. Az előszerződés kötelmi igényt keletkeztet a másik féllel szemben a végleges szerződés létrehozására. A végleges szerződés megkötésére vonatkozó igény az általános elévülési idő elteltével évül el. Az előszerződés fogalmából és lényegéből következik, hogy ingatlan megvásárlására kötött előszerződés alapján nincs helye ingatlan-nyilvántartási bejegyzésnek, és az előszerződés ranghelyet sem foglal. Az előszerződés nem teremt jogcímet az ingatlan birtokbavételére sem. Ám a bíróság a rögzített feltételek szerint a szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja.

Mikor tagadható meg mégis a végleges ingatlan adásvételi szerződés megkötése?

A szerződés megkötését bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy

  1. a) az előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené;
  2. b) a körülmények megváltozásának lehetősége az ingatlan adásvételi előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható;
  3. c) a körülmények megváltozását nem ő idézte elő; és
  4. d) a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.

Az előszerződésben vállalt kötelezettség megszegésének következményei

A végleges szerződés megkötésének elmaradása esetén bármelyik fél kérheti a bíróságtól a szerződés létrehozását. Ha a szerződést a bíróság hozza létre, annak hatálya az ítélet jogerőre emelkedésének időpontjában kezdődik. A Ptk. csak arra hatalmazza fel a bíróságot, hogy – valamelyik fél kérelmére – a szerződést a felek által meghatározott feltételekkel létrehozhassa. Nem illeti meg tehát a bíróságot a végleges szerződés tartalmi alakításának joga. Épp emiatt a végleges szerződés létrehozását segíti elő az új Ptk.-nak az az új rendelkezése, amely az előszerződés létrejöttéhez megkívánja, hogy az előszerződés határozza meg a létrehozni kívánt szerződés lényeges feltételeit.

Az új Ptk. a piacgazdaság követelményeinek megfelelően megváltoztatta és lényegesen szigorította az előszerződésben vállalt szerződéskötés megtagadásának feltételeit, kifejezetten a clausula rebus sic stantibus elvének konkrét alkalmazásáról van szó.

A Ptk. szellemében hozta meg azon ítéletét példának okáért a Kúria, mikor kimondta, hogy nem ad alapot a szerződés megkötésének az eladó jogutódjai általi megtagadására az, hogy ők az eladott ingatlanban laknak, ha ez a körülmény már az előszerződés megkötésekor is fennállt, és jogelődjük az ingatlan kiürítését ennek tudatában vállalta [BH 2013.40.].

Ha az eladó az ingatlan adásvételi előszerződésben vállalt kötelezettségét megszegi, és harmadik személynek eladja az ingatlant, akkor kártérítési felelősséggel tartozik, de az előző vevő a szerződés létrehozását sikerrel már nem kérheti a bíróságtól.

Egyéb részletkérdések előszerződéseknél, bírói joggyakorlat

Kiskorú törvényes képviselője gyámhatósági jóváhagyás nélkül érvényesen köthet ingatlan adásvételére vonatkozó előszerződést. Hiszen az ingatlan adásvételi előszerződésnek nem tárgya az ingatlan tulajdonjogának az átruházása, az előszerződésben a felek csak arra vállalnak kötelezettséget, hogy meghatározott későbbi időpontban egymással szerződést kötnek. Az előszerződés megkötésével tehát a tulajdonjog átruházása nem történik meg, ezért a felek között az előszerződés a gyámhatóság jóváhagyásának hiányában is érvényesen létrejött [BH 2007.153.].

Az előszerződésben vállalt kötelezettségek teljesítése foglalóval biztosítható. A foglaló biztosítéki szerepe nemcsak a végleges szerződés megkötésére vonatkozhat, hanem az előszerződésben vállalt más kötelezettségekére, például a végleges szerződés alapján fizetendő vételár előlegeinek teljesítésére is [BH 2002.225.]. Az elállás joga előszerződésben is biztosítható bánatpénzzel [BDT 2012.2615.].

Ha az előszerződésben a végleges szerződés megkötésére nyitva álló határidő eltelt, és a fél a szerződés megkötésére póthatáridőt adott, amely szintén eredménytelenül telt el, az előszerződéstől el lehet állni [BH 2004.501.]. Az előszerződés megszegése ugyanúgy maga után vonhatja a szerződésszegő fél kártérítési felelősségét, mint bármely szerződés megszegése, ha a kártérítési felelősség feltételei fennállnak [BH 2001.221.].

Ingatlan adásvételi előszerződése és végleges ingatlan adásvételi szerződése elkészítését, valamint a lakásvásárlásának teljes jogi lebonyolítását bízza nagy tapasztalattal rendelkező, gyakorlott ügyvédre. 

Elérhetőségeimet megtalálja honlapomon ide kattintva: Kapcsolat