Dr. Bizik Zsófia ügyvéd
Ingatlan adasvételi előszerződés

Ingatlan adásvételi előszerződés

Az előszerződés fogalma

Előszerződésnek az olyan szerződést nevezzük, amiben a felek abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek, és megállapítják e szerződés lényeges feltételeit. Vagyis kölcsönösen szerződéskötési kötelezettséget vállalnak egymással szemben a felek. Az előszerződés mindkét felet terhelő szerződéskötési kötelezettséget eredményez. Nem előszerződés tehát az a megállapodás, amelynek alapján csak az egyik felet terheli szerződéskötési kötelezettség, a másik fél pedig egyoldalúan dönthet az ajánlat birtokában, hogy kíván-e szerződést kötni vagy sem.

Az ingatlan adásvételi előszerződés

Ingatlan adásvételi előszerződésben a felek abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással ingatlan adásvételi szerződést kötnek, és megállapítják a szerződés lényeges feltételeit.

Mikor kössünk ingatlan adásvételi előszerződést?

A legtöbb esetben a felek megköthetik azonnal az ingatlan adásvételi szerződést és nincsen olyan körülmény, ami indokolná külön előszerződés készítését. Már a végleges szerződésben tulajdonjog fenntartással vagy függőben tartásos konstrukcióval is biztonsággal megállapodhatnak a felek akár részletfizetésben, akár késleltetett birtokbaadásban, vagy egyéb részletekben.

Mégis előfordulhatnak olyan körülmények, melyek akadályozzák a feleket abban, hogy végleges ingatlan adásvételi szerződést létesítsenek egymással. Ugyanakkor biztosítékot kívánnak arra nézve, hogy később valóban létrejöjjön közöttük a szerződés. Ilyenkor kötnek a felek egymással ingatlan adásvételi előszerződést.

Ilyen eset lehet például, mikor az ingatlan eladója még nem szerezte meg a tulajdonjogát, de várható, hogy egy hamarosan véget érő hagyatéki eljárást követően ő lesz a tulajdonos, aki ezt követően el kívánja adni az ingatlant. Így előszerződést köthet a leendő tulajdonos a vevővel, megállapodhatnak az ingatlan adásvételi előszerződésben arról, hogy későbbi időpontban – amikor a tulajdonjogát már bejegyezték – egymással szerződést kötnek, és rögzíthetik a szerződés lényeges feltételeit. Tipikusan ilyen lényeges pontok az ingatlan megjelölése, vételár, a vételár megfizetésének módja, ütemezése, birtokbaadás.

Indokolt lehet például ingatlan adásvételi előszerződés kötése arra az esetre is, amikor ingatlan összevonást követően kívánnak a felek egymással adásvételi szerződést kötni egy későbbi időpontban.

Előszerződésben állapodhatnak meg a felek olyan esetben is, ha például egy külföldi utazást követően, vagy más akadály megszűnését követően kívánnak a felek egymással ingatlan adásvételi szerződést kötni egy későbbi időpontban.

Milyen alakban kell megkötni az ingatlan adásvételi előszerződést?

Az előszerződés érvényessége nincs alakszerűséghez kötve. Ingatlan bérbeadására például szóban is köthető érvényes előszerződés.  Él viszont az a szabály, amely szerint előszerződést a szerződésre előírt alakban kell megkötni, és az előszerződésre az annak alapján megkötendő szerződés szabályai megfelelően irányadóak. Ha tehát a megkötni szándékolt szerződés érvényessége írásbeli alakot kíván, az előszerződést is csak írásban lehet érvényesen létrehozni. Az írásbeli alakban megkötendő szerződés megszüntetése, vagy felbontása is csak a megszabott alakban érvényes. A bírói gyakorlat ezt a rendelkezést a szerződés módosítására is alkalmazza. Mivel ingatlan adásvételi szerződés csak írásban köthető, így a fenti szabály alapján az ingatlan adásvételi előszerződés is csak írásbeli lehet.

Mire kötelez az előszerződés?

A válasz: szerződéskötésre. Az előszerződés megkötése szerződéskötési kötelezettséget keletkeztet a szerződő felek között. Az előszerződés kötelmi igényt keletkeztet a másik féllel szemben a végleges szerződés létrehozására. A végleges szerződés megkötésére vonatkozó igény az általános elévülési idő elteltével évül el. Az előszerződés fogalmából és lényegéből következik, hogy ingatlan megvásárlására kötött előszerződés alapján nincs helye ingatlan-nyilvántartási bejegyzésnek, és az előszerződés ranghelyet sem foglal. Az előszerződés nem teremt jogcímet az ingatlan birtokbavételére sem. Ám a bíróság a rögzített feltételek szerint a szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja.

Mikor tagadható meg mégis a végleges ingatlan adásvételi szerződés megkötése?

A szerződés megkötését bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy

  1. a) az előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené;
  2. b) a körülmények megváltozásának lehetősége az ingatlan adásvételi előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható;
  3. c) a körülmények megváltozását nem ő idézte elő; és
  4. d) a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.

Az előszerződésben vállalt kötelezettség megszegésének következményei

A végleges szerződés megkötésének elmaradása esetén bármelyik fél kérheti a bíróságtól a szerződés létrehozását. Ha a szerződést a bíróság hozza létre, annak hatálya az ítélet jogerőre emelkedésének időpontjában kezdődik. A Ptk. csak arra hatalmazza fel a bíróságot, hogy – valamelyik fél kérelmére – a szerződést a felek által meghatározott feltételekkel létrehozhassa. Nem illeti meg tehát a bíróságot a végleges szerződés tartalmi alakításának joga. Épp emiatt a végleges szerződés létrehozását segíti elő az új Ptk.-nak az az új rendelkezése, amely az előszerződés létrejöttéhez megkívánja, hogy az előszerződés határozza meg a létrehozni kívánt szerződés lényeges feltételeit.

Az új Ptk. a piacgazdaság követelményeinek megfelelően megváltoztatta és lényegesen szigorította az előszerződésben vállalt szerződéskötés megtagadásának feltételeit, kifejezetten a clausula rebus sic stantibus elvének konkrét alkalmazásáról van szó.

A Ptk. szellemében hozta meg azon ítéletét példának okáért a Kúria, mikor kimondta, hogy nem ad alapot a szerződés megkötésének az eladó jogutódjai általi megtagadására az, hogy ők az eladott ingatlanban laknak, ha ez a körülmény már az előszerződés megkötésekor is fennállt, és jogelődjük az ingatlan kiürítését ennek tudatában vállalta [BH 2013.40.].

Ha az eladó az ingatlan adásvételi előszerződésben vállalt kötelezettségét megszegi, és harmadik személynek eladja az ingatlant, akkor kártérítési felelősséggel tartozik, de az előző vevő a szerződés létrehozását sikerrel már nem kérheti a bíróságtól.

Egyéb részletkérdések előszerződéseknél, bírói joggyakorlat

Kiskorú törvényes képviselője gyámhatósági jóváhagyás nélkül érvényesen köthet ingatlan adásvételére vonatkozó előszerződést. Hiszen az ingatlan adásvételi előszerződésnek nem tárgya az ingatlan tulajdonjogának az átruházása, az előszerződésben a felek csak arra vállalnak kötelezettséget, hogy meghatározott későbbi időpontban egymással szerződést kötnek. Az előszerződés megkötésével tehát a tulajdonjog átruházása nem történik meg, ezért a felek között az előszerződés a gyámhatóság jóváhagyásának hiányában is érvényesen létrejött [BH 2007.153.].

Az előszerződésben vállalt kötelezettségek teljesítése foglalóval biztosítható. A foglaló biztosítéki szerepe nemcsak a végleges szerződés megkötésére vonatkozhat, hanem az előszerződésben vállalt más kötelezettségekére, például a végleges szerződés alapján fizetendő vételár előlegeinek teljesítésére is [BH 2002.225.]. Az elállás joga előszerződésben is biztosítható bánatpénzzel [BDT 2012.2615.].

Ha az előszerződésben a végleges szerződés megkötésére nyitva álló határidő eltelt, és a fél a szerződés megkötésére póthatáridőt adott, amely szintén eredménytelenül telt el, az előszerződéstől el lehet állni [BH 2004.501.]. Az előszerződés megszegése ugyanúgy maga után vonhatja a szerződésszegő fél kártérítési felelősségét, mint bármely szerződés megszegése, ha a kártérítési felelősség feltételei fennállnak [BH 2001.221.].

Ingatlan adásvételi előszerződése és végleges ingatlan adásvételi szerződése elkészítését, valamint a lakásvásárlásának teljes jogi lebonyolítását bízza nagy tapasztalattal rendelkező, gyakorlott ügyvédre. 

Elérhetőségeimet megtalálja honlapomon ide kattintva: Kapcsolat

 

20 Responses

  1. Tisztelt Ügyvédnő!
    2 tulajdonos esetén,hogyan kell a foglalóról szóló megállapodást megírni? Esetleg 2 külön megállapodás szükséges?
    Köszönöm válaszát!

    1. T. Hölgyem!

      Ha szeretnék, hogy a szerződést én készítsem el, vagy egyéb módon kívánják közreműködésemet az adásvétel során, akkor keressen bizalommal a 0620-3415708-as mobilszámomon.

      Üdv. dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  2. Tisztelt Ugyvedno,

    2019ben lesz 5 eve a tulajdonomban az ingatlan, amire van most vevom. Amennyiben iden megkotjuk az eloszerzodest es az adasveteli szerzodest csak jovore akkor melyik datum az szja fizetes alapja? Elore is koszonom valaszat.

    1. T. Edit!
      Szja-nál a szerződés földhivatali benyújtásának napja az irányadó. Tehát mivel az előszerződést még nem nyújtják be a földhivatalba, csak a végleges szerződést, ezért a végleges szerződés lesz majd az irányadó az 5 év számításánál.
      Amennyiben szeretnék, hogy én készítsem el az ingatlan adásvételi szerződést, úgy keressenek bizalommal a 0620-3415708-as mobilszámomon.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  3. Tisztelt ügyvédnő!
    Mi ügyved jelenlétében írtunk előszerződést és foglalót is adtunk az eladónak. Kértük a rendes szerződes megírását, de az eladó haladékot kért, mert egy harmadik félnek jóval drágábban szeretné eladni az ingatlant. Ebben az esetben mi mit tehetünk, ha mi azt az ingatlant szeretnénk!

    1. T. Zsuzsanna!

      A Ptk. alapján az előszerződés megkötése esetén a bíróság az ingatlan adásvételi szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja.
      Javaslom, hogy mielőbb az okiratszerkesztő ügyvéddel konzultáljon a szükséges lépésekről.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  4. Tisztelt ügyvédnő!

    Az előszerződésben megjelölt határidő lejárt de az eladó az elővásárlásról lemondó nyilatkozatokat nem iratta alá az erre jogosultakkal.
    Erre hivatkozva elállnék a vásárlástól és kérném a kifizetett foglaló kétszeresét vissza.
    Ezt elutasítják az ügyvédjével arra hivatkozva,hogy nem működtem kellő képpen együtt az eladóval.
    Mivel az elővásárlási nyilatkozatok beszerzése az eladó feladata így nem értem miben nem működtem együtt.
    Az előszerződés és a végleges szerződés megkötése között lett volna valami feladatom mint vevőnek?
    Válaszát előre is köszönöm!
    Üdvözlettel: Takács Zsolt

    1. T. Zsolt!

      Nem tudom, mert nem ismerem az előszerződést.
      Szükség esetén javasolnék személyes konzultációt.
      Üdv. dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  5. Szeretnénk ingatlan adásvételit kötni de ez eladó tulaj három testvér mivel hagyaték de nehéz összehozni a szerződést mivel az eladó (tulajok) az ország különböző egymástól messze laknak(különböző megyékben) ilyenkor mit lehetne tenni egyszerűsíteni a szerződés aláírását.

    1. T. Sándor!
      A távolság nem probléma, meghatalmazással pl. megoldható, szívesen lebonyolítom az ügyletet és elkészítem az ingatlan adásvételi szerződést jutányos áron.
      Hívjon bizalommal a részletek megbeszélése érdekében a 0620-3415708-as mobilszámomon.

      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  6. Tisztelt Ügyvédnő !

    Van egy családi házunk ,amelyben két lakás van. Mivel Édesanyám ez év júliusban elhunyt ,szeretnénk az egész házat azaz mindkét lakást eladni. Hagyatéki tárgyalás még nem volt. A házra 64,9 millió ft-ért jelentkezett vevő ,aki szeretné magát biztosítani. Hogyan tegyük? Amennyiben én is találnék magunknak megfelelő lakást ,hogyan biztosíthatom az eladót a szándékomról ? Mivel kisebb házat fogok vásárolni ,valamennyi pénz marad.Ezután hogyan kell adózni? Köszönettel:Hámor Györgyné

    1. Kedves Klára!
      Például köthető ingatlan adásvételi előszerződés a házra mindaddig, amíg tart a hagyatéki eljárás.
      Szívesen állok rendelkezésükre akár mindkét adásvétel teljes körű lebonyolításában, a megfelelő biztosítékok szakszerű kidolgozásában,
      Várom hívását a 0620-3415708-as mobilszámomon a részletek megbeszélése érdekében.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  7. Tisztelt Ügyvédnő !

    Kettő hónapja, kötöttem egy adásvételi előszerződést,egy ingatlanra .
    Előlegként adtam 0.5M forintot, egyéb okok miatt, az előszerződést felmondtam.
    Az előszerződésben belefoglaltam, hogy bármely okok miatta valamelyik szerződő eláll a szerződéstől a 0.5M forint visszafizetendő .
    Viszont az eladó nem hajlandó visszafizetni az előleget.
    Ebben az esetben mi a teendő?

    1. T. Gábor!
      Ha az ingatlan adásvételi előszerződést egy másik ügyvéd előtt kötötték a felek, akkor javaslom felvenni azzal az ügyvéddel a kapcsolatot.
      Ha nem ügyvéd előtt történt az előszerződés aláírása, akkor személyes konzultáció keretében szívesen áttanulmányozom Önnel a szerződést és megbeszéljük a lehetőségeket az ügy részleteitől függően.
      Időpont egyeztethető a 0620-3415708-as mobilszámomon.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ingatlanos ügyvéd

  8. Tisztelt Ügyvédnő!

    Abban kérném a segítségét, hogy az alábbi szituáció esetén van-e valami jogi forma, illetve milyen szerződés köthető?
    Kinéztük a számunkra megfelelő ingatlant, viszont a miénkre a vevő még nem érkezett meg. A kiszemetelt ingatlanról nem szeretnénk lecsúszni. A foglalót megbeszéltük az eladóval, azt ők sem szeretnék, inkább előlegről beszélünk, mivel még bizonytalan, hogy mi mikor tudjuk értékesíteni a saját lakásunkat. Ők sem szeretnék duplán visszafizetni, illetve mi sem szeretnénk bebukni a foglaló összegét, ha valamiyen úton-módon meghiúsul az ügylet (nekik érkezik pl egy készpénzes vevő, illetve mi nem tudjuk egy bizonyos határidőn belül értékesíteni). Ilyen esetben is működik az előszerződés mivel az adásvételi szerződésbe már a fizetési ütemezést is bele kell foglalni és ez még nagyon bizonytalan.

    Segítségét előre is köszönöm!

    1. Kedves Nikoletta!

      Köszönettel megkaptam levelét.

      Természetesen a szükséges ingatlan adásvételi szerződéseket vagy akár az ingatlan adásvételi előszerződést el tudom készíteni önöknek.

      Várom hívását a +36-20-3415708-as mobilszámomon a részletek megbeszélése érdekében, hogy mihamarabb szerződhessünk.

      Üdv. dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  9. Tisztelt ügyvédnő!
    Mikor jár le egy előszerződés?
    Felek előszerződésben megállapodtak az adás-vétel lényeges tartalmi elemeiről, a vételárról, a fizetési ütemezéséről és eladók ügyvédi letétbe helyezték a vételár előleget. Az előszerződés rögzíti, hogy ha az adásvételi szerződés megkötésére egy a szerződésben meghatározott határnapig nem kerül sor, úgy a letétbe helyezett vételárelőleg hiánytalanul visszajár Vevőknek.
    Ez egyben jelenti azt is, hogy a vételi és eladási kötelezettség nem áll fenn egyik fél részéről sem? Vagy ha bármely fél eláll, akkor ugyanúgy fennáll a kötelezettsége?
    Az előszerződés megkötésére az ingatlan fennmaradási engedélyének megszerzése miatt került sor. Az eladó emelne az áron, azaz továbbra is eladná, az ingatlant de változnának a szerződés lényeges feltételei.
    Köszönöm válaszát!

    1. Kedves Ilona!
      A Ptk szabályozza az ingatlan adásvételi előszerződés főbb szabályait.
      6:73. § [Előszerződés]
      (1) Ha a felek abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek, és megállapítják e szerződés lényeges feltételeit, a bíróság e feltételek szerint a szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja.
      (2) Az előszerződést a szerződésre előírt alakban kell megkötni. Az előszerződésre az annak alapján megkötendő szerződés szabályai megfelelően irányadóak.
      (3) A szerződés megkötését bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy
      a) az előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené;
      b) a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható;
      c) a körülmények megváltozását nem ő idézte elő; és
      d) a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.
      Konzultációra időpont egyeztethető a 06203415708-as mobilszámomon.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia hagyatéki és ingatlan ügyvéd

  10. Szükséges e az előszerződés abban az esetben ha a vevő nem készpénzzel , hanem hitellel vásárolja meg az eladó ingatlanomat , hónapok múlva ( mivel nyilván a hitelbírálat stb. akár 3-4 hónap is lehet.

    1. Kedves Wanda!
      Nem szükséges előszerződés.
      Amennyiben szeretné, hogy elkészítsem az ingatlan adásvételi szerződését, úgy kérem keressen bizalommal a
      +36-20-3415708-as mobilszámomon.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ingatlanos és hagyatéki ügyvéd

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük