BELTERÜLETBE VONT INGATLAN VÁSÁRLÁSA, ELADÁSA
Belterületbe vont ingatlan vásárlásán gondolkodik? Vagy korábbi külterületi ingatlanját a belterületbe vonást követően most jelentős haszonnal tudná eladni?
Figyelem! 2020.02.01. napjától jelentősen módosult az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény.
2020.02.01. napjától visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik a belterületbe vont ingatlan (és a belterületbe vont ingatlannal rendelkező társaság vagyoni betétjének) visszterhes átruházása.
Eddig ingatlan adásvételnél a vevő illetéket, míg az eladó szja adót fizetett. Most ez a kép némileg megváltozik. A törvényben meghatározott esetekben az eladó illetéket köteles fizetni belterületbe vont ingatlan eladása után. A megszokottaktól teljesen eltérő módon a tranzakció során ez az illeték tehát nem a vevőt, hanem a belterületbe vont ingatlant vagy a belterületbe vont ingatlannal rendelkező társaságot eladó felet terheli.
A törvényalkotó célja, hogy visszaszorítsa az olyan ingatlanspekulációs visszaéléseket, amikor a külterületi ingatlanok belterületbe vonásával kívánnak jelentős vagyonszerzést realizálni. A rendkívül magas illetékmérték meghatározása a spekulációs módszer visszaszorítását és a visszaélések megfékezését célozta meg.
Nézzük a részleteket!
1.) Mikor fizet illetéket az eladó az ingatlan eladása után?
Itv. 18.§ 1a) A visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik
- a) a belterületbe vont ingatlan,
- b) a belterületbe vont ingatlannal rendelkező társaság vagyoni betétjének visszterhes átruházása.
2.) Mi az illetékköteles belterületbe vont ingatlan fogalma?
Az Itv. 102.§ értelmező rendelkezése szerint:
„(1a) E törvény alkalmazásában
a) belterületbe vont ingatlan: az olyan ingatlan, amelyet a tulajdonosa, vagyoni értékű jogának jogosítottja tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának – ajándékozás útján szerzett ingatlan esetén a megajándékozó (több, egymást követő ajándékozás esetén valamennyi megajándékozó), a 26. § (1) bekezdés g), h), q), t) pontja szerinti ügylet keretében szerzett ingatlan esetén a jogelőd [több, 26. § (1) bekezdés g), h), q) pontja szerinti ügylet esetén valamennyi jogelőd], vagy a kapcsolt vállalkozás [több, 26. § (1) bekezdés t) pontja szerinti ügylet esetén valamennyi kapcsolt vállalkozás] tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának – fennállása ideje alatt, de az ingatlan átruházását megelőző 10 éven belül minősítettek belterületté, ide nem értve azt az ingatlant, amelyet az átruházó fél általi megszerzést követő 6. évben vagy azt követően minősítettek belterületté, vagy az átruházó öröklés útján szerzett meg;
b) belterületbe vont ingatlannal rendelkező társaság: az olyan gazdálkodó szervezet, amely belterületbe vont ingatlan – közvetett vagy közvetlen – tulajdonosa.”
A belterületbe vont ingatlan fogalma első olvasásra bonyolultnak tűnhet – ne aggódjon, ezzel nincsen egyedül-, hisz nehéz értelmezni a 10 éves, illetve a 6 éves időtartamot ebben a megfogalmazásban. A tisztánlátás kedvéért lássuk a lehetséges eseteket:
- Ha a belterületbe vonás 10 éven túl történt, akkor nem kell illetéket fizetnie az eladónak
- Ha a belterületbe vonás 10 éven belül történt, de az eladó több, mint 6 évig volt tulajdonosa az ingatlannak még a belterületbe vonást megelőzően, akkor nem kell illetéket fizetnie az eladónak
- Ha a belterületbe vonás 10 éven belül történt, és az eladó kevesebb, mint 6 évig volt tulajdonosa az ingatlannak még a belterületbe vonást megelőzően, akkor illetéket kell fizetnie az eladónak
A jogalkotó az öröklés útján szerzett vagyontárgyak tekintetében kizárhatónak tekintette a spekulációs célú adásvétel esetét, ezért nem minősül belterületbe vont ingatlannak az az ingatlan, amelyet az eladó öröklés útján szerzett meg.
Az új illetékszabály azon belterületbe vont ingatlanok átruházása esetén alkalmazandó, amely ingatlanok belterületbe vonása 2020. január 31. napját követően történt meg.
3.) Mennyi illetéket kell fizetnie az eladónak?
A belterületbe vont ingatlan eladása után a visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke igen magas, 90%-os mértékű. Az illeték alapja a belterületi ingatlan esetén az adóhatóság által megállapított szerzéskori – megállapítás hiányában a szerzés időpontjára utólagosan megállapított – forgalmi érték és az állami adóhatóság által az átruházás időpontjára megállapított forgalmi érték különbözete.
Ilyen ingatlannal rendelkező társaság vagyoni betétjének visszterhes átruházása esetén az illeték alapja a belterületi ingatlan szerzéskori és az átruházáskori értéke alapján megállapított különbözet és az értékesített vagyoni betét összes vagyoni betétben képviselt arányának szorzata.
Vagyis a belterületbe vonással keletkező értéknövekedés, tehát az elért haszon 90%-a az illeték mértéke.
4.) Hogyan kell bejelenteni ezt az illetékfizetési kötelezettséget?
Az eladó az ügylet során a vevő (!) által benyújtandó B400 számú adatlap 1. lapján egy külön erre a célra rendszeresített új rovatban köteles aláírásával és adóazonosító számának megadásával nyilatkozni arról, hogy az adásvétel tárgya belterületbe vont ingatlannak minősül.
Legyünk kellően alaposak ilyen belterületbe vont ingatlan eladásakor illetve vételekor, keressünk ingatlanjogban jártas ügyvédet, aki megfelelő körültekintéssel készíti el az ingatlan adásvételi szerződést, és megadja a feleknek a szükséges jogi tájékoztatást.
Ügyvédi munkadíjamról tájékozódhat honlapomon a https://bizikugyvediiroda.hu/ugyvedi-munkadij/ linkre kattintva.
Vállalom ingatlan adásvételi szerződése elkészítését, az ingatlan vásárlásának teljes lebonyolítását. Bízza ügyét nagy tapasztalattal rendelkező, gyors és gyakorlott ügyvédre kedvező áron. Elérhetőségeimet megtalálja honlapomon https://bizikugyvediiroda.hu/kapcsolat/ kattintva.
4 Responses
Tisztelt Dr Bizik Zsófia!
Ha valaki vesz egy már belterületi telket,ami korábban pár hónappal az adás-vétel előtt lett belterület,s a sors úgy hozza,hogy tovább kell értékesítenie a már belterületként megvett ingatlant. Akkor ilyen esetben is kell 90% illetéket fizetni?
Köszönettel:Miklósné Zsuzsanna
Kedves Zsuzsanna!
Ön már úgy vette meg az ingatlant, hogy belterületi volt, tehát nem kell megfizetnie eladóként a magas illetéket.
Üdv. dr. Bizik Zsófia ingatlan ügyvéd
Tisztelt Dr. Bízik Zsófia!
Van egy ingatlanom, ami az idei évben /2022/ lett átminősítve külterületről belterületre.
Tulajdoni lap szerint beépítetlen terület .Az ingatlan 1995-ben került a nevemre.
Most értékesíteni szeretném.
Kérdésem az lenne, hogy meg kell-e utána fizetnem a 90 %-os illetéket?
Köszönettel: Lángné Erika
Kedves Erika!
Ha a belterületbe vonás 10 éven belül történt, de az eladó több, mint 6 évig volt tulajdonosa az ingatlannak még a belterületbe vonást megelőzően, akkor nem kell illetéket fizetnie az eladónak. Ez az eset Önnél is, vagyis nem kell majd illetéket fizetnie az ingatlan eladása után.
Amennyiben szeretnék, hogy én készítsem el az ingatlan adásvételi szerződést, úgy keressenek bizalommal a 0620-3415708-as mobilszámomon.
Üdv. dr. Bizik Zsófia ügyvéd