+36-1-331-1614; Mobil: 06-20-341-5708; | Iroda: 1054 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky út 36-38. II. emelet 5. | info[@]bizikugyvediiroda.hu

F  O  G  A  L  M  A  K  ( 2 )

 

INGATLAN TARTOZÉKA ÉS ALKOTÓRÉSZE

 

 Ingatlan adásvételnél mi tekinthető a megvásárolni kívánt ház vagy lakás tartozékának és alkatrészének? Mit nevezünk ingatlan alkotórészének? Mi az ingatlan tartozéka? Az ingatlanok tartozékaira vonatkozó legfontosabb jogi szabályozások

 

  • Ingatlan tartozéka és az alkotórész fogalma:

 

A Ptk. (2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről) rögzíti az alapvető fogalmakat

A tulajdonjog tárgyai

5:14. § [A dolog]

(1) A birtokba vehető testi tárgy tulajdonjog tárgya lehet.

(2) A dologra vonatkozó szabályokat megfelelően alkalmazni kell a pénzre és az értékpapírokra, valamint a dolog módjára hasznosítható természeti erőkre.

(3) A dologra vonatkozó szabályokat az állatokra a természetüknek megfelelő eltéréseket megállapító törvényi rendelkezések figyelembevételével kell alkalmazni.

5:15. § [Alkotórész]

A tulajdonjog kiterjed mindarra, ami a dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetve az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne.

5:16. § [Tartozék]

A tulajdonjog kétség esetén kiterjed arra is, ami nem alkotórész ugyan, de a dolog rendeltetésszerű használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges vagy azt elősegíti.

  • A dolgok osztályozása többféleképpen történhet. Az előző cikkünkben szóltunk már az ingó-ingatlan dolgok osztályozásáról, most beszéljünk a fődolog-mellékdolog csoportosításról.

Azt a dolgot, amely a másik jogi sorsát meghatározza, fődolognak, míg azt, amelyik a fődolog sorsában osztozik, mellékdolognak nevezzük.

Fődolog és a mellékdolog kapcsolata: a tulajdonjog terjedelmét a dolog ilyen minősége is eldöntheti. A fő-és mellékdologi kapcsolatoknak a szerződéses jogviszonyokban, különösen a tulajdon átruházási szerződésekben, így az ingatlan adásvételi szerződésekben van nagy gyakorlati jelentősége.

  • Az alkotórész a dologgal a legszorosabban egyesített dolog. Olyannyira tartósan, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetőleg az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne. Az alkotórészre tehát a fődologra vonatkozó tulajdoni, tulajdonjogi hatások automatikusan kiterjednek. A tulajdonjog tárgya külön akkor lehet, ha a fődologtól elkülönítik.
Ingatlan alkotórész például a kertbe ültetett és ott meggyökeresedett facsemete, a házba beépített gerenda, fürdőkád, a lakásba beépített központi fűtő-hűtő berendezés és az azt vezérlő automatika, csaptelepek, villanykapcsolók, WC csésze. Alkotórész tehát az ingatlanban mindaz, amit pusztulás nélkül nem tudunk kiszerelni (leválasztani), vagy ha kiszerelnénk, a lakás/ház használhatósága számottevően csökkenne ez által.

Ingatlan adásvételnél tehát a lakás alkotórészeit nem viheti el az eladó, azt köteles az ingatlanban hagyni, mint alkotórészeket, mint a lakás részeit.

  • A tartozék olyan dolog, amely a fődologgal nem fizikai, hanem gazdasági (gazdaságossági) kapcsolatban van, tehát amely a dolog rendeltetésszerű használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges vagy azt elősegíti. A tartozék különválhat a fődologtól, külön jogi forgalom tárgya is lehet. A tartozék mindaddig a fődolog sorsát követi, amíg ezzel ellentétes jogi tények nem válnak nyilvánvalóvá, például a felek eltérően nem egyeznek meg.

 

A tartozék lazább kapcsolatban van a fődologgal. Tartozék mindig csak ingó dolog lehet. A tulajdonjog alapesetben a tartozékra is kiterjed.

A tartozék esetében a kapcsolat az alkatrész és fődolog közötti kapcsolathoz hasonlítva lazább. “A tartozék t. i. az a mellékdolog, amely anélkül, hogy a fődolognak alkatrészévé válna és így önálló dologi létét elvesztené (ezen van a fősúly) a forgalmi és gazdasági élet felfogása szerint a kapcsolatba hozatal által a fődolognak minél teljesebb használhatóságát van hivatva előmozdítani, és térbeli helyzete is ennek a rendeltetésének megfelelő.

Ingatlan tartozéka nélkül tehát az ingatlan tud funkcionálni, de nem olyan jól, nem annyira megfelelően.

A fődologra vonatkozó elidegenítés vélelemszerűen a tartozékra is kiterjed.

A tartozék mindaddig a fődolog jogi sorsát követi, amíg ezzel ellentétes jogi tények nem válnak nyilvánvalóvá.

A tartozék jogi sorsa akkor nem osztja az ingatlan jogi sorsát, ha a tartozékokra nézve a felek eltérően állapodnak meg.

Egy ezzel kapcsolatos jogeset megállapítása: Alpereseknek kellett volna bizonyítaniuk, hogy akaratnyilatkozatuk a felperes által is felismerhetően arra irányult, hogy a tartozékoknak minősülő dolgokat nem kívánják az ingatlannal együtt eladni. Ezt az akaratot kifejezésre lehet juttatni oly módon is, hogy kifejezetten megállapodnak abban, mely tartozékokat adnak el, ily módon zárva ki a többit az adásvétel köréből” (Legfelsőbb Bíróság Pfv.21.283/2003/4. szám).

Ingatlan tartozéka például: zuhanyfüggöny, lámpatest, karnis, WC csészén lévő WC ülőke, klímaberendezés.

A beépített bútorok olyan tartozékok ill. alkotórészek – a beépítés mértékétől függően- , amelyek az ingatlan rendeltetésszerű használatához szükségesek, azt elősegítik, de külön válnak a fődologtól, ezért külön jogi forgalom tárgyai lehetnek. Bár a tartozék nem veszti el önálló dologi létét, a fődolog és a tartozék tulajdonjoga elválhat egymástól, de kétség esetén a fődolog tulajdonjoga kiterjed a tartozékra is.

Ha attól tartunk, hogy a szóban nekünk ígért tárgyakat az eladó magával viszi, az adásvételi szerződés megkötését megelőzően, vagy azzal egyidejűleg leltárt kell készítenünk.

  • Lakástörvény szerinti lakásberendezések

  • Az 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló Lakástörvény értelmező rendelkezései között az alábbi felsorolást olvashatjuk a lakás berendezéseiként:
  1. A lakásberendezések általában a következők:
  2. a) főzőkészülék (tűzhely, főzőlap stb.);
  3. b) a fűtőberendezés (egyedi kályha, konvektor, elektromos hőtároló kályha stb.);
  4. c) melegvíz-ellátó berendezés (gáz vízmelegítő, villanybojler, fürdőkályha);
  5. d) egészségügyi berendezés (falikút, mosogató, fürdőkád, zuhanyozó, mosdó, WC-tartály, WC-csésze stb., a hozzá tartozó szerelvényekkel);
  6. e) a szellőztető berendezés (páraelszívó stb.);
  7. f) a beépített bútor (ruhásszekrény, konyhaszekrény stb);
  8. g) a redőny, vászonroló, napvédő függöny;
  9. h) a csengő és a kaputelefonnak a lakásban levő készüléke;
  10. i) a lakás elektromos vezetékeihez tartozó kapcsolók és csatlakozóaljak.
  11. Az épület központi berendezései általában a következők:
  12. a) a központos fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezés a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt és fűtőtesteket (radiátor stb.) is;
  13. b) a víz-, a csatorna- és a gázvezeték, a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt is;
  14. c) az elektromos vezeték és érintésvédelmi rendszere, ideértve a lakásban lévő vezetékszakaszt is;
  15. d) a több lakást szolgáló szellőztető berendezés;
  16. e) a központi antenna az erősítő berendezéssel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt és csatlakozóaljat is;
  17. f) a kaputelefon és felcsengető berendezés a vezetékhálózattal;
  18. g) a személy- és teherfelvonó;
  19. h) a háziszemét gyűjtésére szolgáló berendezés;
  20. i) a több lakást szolgáló kút, a hozzá tartozó szerelvényekkel;
  21. j) a több lakásban keletkezett házi szennyvíznek a telekhatáron belüli elhelyezésére, illetőleg elszikkasztására szolgáló berendezés.

 

Javasoljuk tehát, hogy az ingatlan-adásvételi szerződésben a viták elkerülése érdekében rögzítsük azt, hogy a vételár mely tartozékok értékét foglalja magába, és mit tekintünk, illetve mit nem tekintünk ingatlan tartozéknak.

Keressünk az ingatlannal kapcsolatos ügyletekhez ingatlanjogban jártas ügyvédet, aki megfelelő szerződéses biztosítékokkal készíti el az ingatlan adásvételi szerződést, az ingatlan ajándékozási szerződést és egyéb ingatlannal összefüggő szerződést.

Ügyvédi munkadíjamról tájékozódhat honlapomon a https://bizikugyvediiroda.hu/ugyvedi-munkadij/ linkre kattintva. Ingatlan adásvételi szerződés elkészítését és az ügylet teljes lebonyolítását vállalom alapesetben a lakás forgalmi értékének 0,3 %-ától, de minimum 70.000.-Ft összegért, maximum 250.000.-Ft összegért.

Vállalom ingatlan adásvételi szerződése elkészítését, az ingatlan vásárlásának teljes lebonyolítását. Bízza ügyét nagy tapasztalattal rendelkező, gyors és gyakorlott ügyvédre kedvező áron.  Elérhetőségeimet megtalálja honlapomon https://bizikugyvediiroda.hu/kapcsolat/  kattintva.

 

A következő részben folytatásként az ingatlan-nyilvántartási törvény ingatlant érintő fogalmaira térünk ki a bírósági joggyakorlatra is figyelve.