Dr. Bizik Zsófia ügyvéd

Adó(szja) ajándék ingatlan eladása után

Mennyi adót (szja) kell fizetni az ajándékba kapott ingatlan eladása után?

Kell-e, és ha igen, mennyi személyi jövedelemadót (szja) fizetni, ha eladjuk azt az ingatlanunkat, amit korábban ajándékba kaptunk? Most ennek járunk utána.

Ahogy azt már korábbi cikkekben is leírtam, ha az ingatlant a megszerzéstől számított öt éven belül adjuk el, akkor szja-t kell utána fizetni. Az szja jelenleg 15%. Az szja alapjából bizonyos költségeket le lehet vonni, ami csökkenti az adóalapot. (Bővebben lásd: https://bizikugyvediiroda.hu/ingatlan-adas-vetel/ingatlan-eladaskor-szja/)

Az átruházásból származó jövedelem adóalapja tehát a megszerzést követő öt éven belül a vételkori vételár levonását követően kapott jövedelem első évben 100%-a, második évben 90%-a, harmadik évben 60%-a, negyedik évben pedig 30%-a. Ebből az adóalapból azonban további költségeket lehet levonni. Az ingatlan átruházásából származó bevételből le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő bizonyos igazolt költségeket, így például a megszerzésre fordított összegeket is.

Nézzük meg azonban azt a gyakori esetet, amikor az ajándékba kapott ingatlant szeretnénk eladni. Ekkor mekkora összeg után kell adóznunk?

  1. Az ajándékozással szerzett ingatlan esetében igazolt költségnek számít, azaz megszerzésre fordított összegként az adóalapot csökkenti az átruházásból származó bevétel 75 százaléka. Ekkor azonban más összeg, kiadás költségként már nem vonható le a bevételből.

VAGY

2. Az ajándékozást követő ráépítés, alapterület-növelés esetén választható az átruházásból származó bevételből az építő magánszemély vagy házastársa nevére kiállított számla szerinti érték, de legalább a beépített anyag-érték, továbbá a ráépítéssel, alapterület-növeléssel összefüggő egyéb kiadások és az átruházással kapcsolatos kiadások levonása, ha azok együttes összege meghaladja az átruházásból származó bevétel 75 százalékát. Az így kapott teljes számított összegből (a bevétel fennmaradó részéből) a ráépítésre, vagy az alapterület-növelésre vonatkozó szerzési időponthoz, valamint az ajándékozási-szerzési időponthoz tartozó számított összegeket az említett szerzési időpont szerinti szerzési érték arányában kell meghatározni úgy, hogy az ajándékozási-szerzési időponthoz tartozó szerzési értéknek az illetékekről szóló törvényben meghatározott forgalmi érték minősül (tehát az ajándékozási szerződésben meghatározott érték).

Ha a megszerzésre fordított összeg egyébként nem állapítható meg, akkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni. Ezen szabály alkalmazása esetén más kiadás költségként nem vonható le a bevételből.

Nézzük a fentieket egy konkrét példán keresztül.

Tehát ha ajándékba kaptunk egy 10 Millió forint értékű ingatlant, amit egy éven belül szeretnék eladni, akkor két eset merülhet fel.

     I. Ajándékozási szerződésben feltüntetett értéken felül adjuk el az ingatlant például 15 Millió forintért:

  • A. Ha egyenesági rokontól vagy a házastárstól kaptuk ajándékba, akkor ajándékozási illetéket nem kellett fizetni, viszont az szja megfizetése esetén az eladási érték 75 %-ával kell csökkenteni az adóalapot (más költségként nem vonható le), tehát a 15 Millió forint 25 %-a lesz az szja alapja. Végül ennek az összegnek a 15 %-át kell szja-ként befizetni, azaz 562 500 forintot.
  • B. Ha nem egyenesági rokontól vagy házastárstól kaptuk ajándékba az ingatlant, és volt illetékfizetési kötelezettség, ebben az esetben az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett értéket és egyéb igazolt költségeket (pl. megszerzésre fordított összeg, lásd: https://bizikugyvediiroda.hu/ingatlan-adas-vetel/ingatlan-eladaskor-szja/) le lehet vonni az ajándékozott ingatlan értékéből. Tehát ha pl. egyéb igazolt költség nem merült fel, akkor az ajándékozási ár és az eladási ár különbözete, tehát az 5 Millió forint után kell megfizetni a 15% szja-t, azaz 750 000 forintot.

     II. Ajándékozási szerződésben feltüntetett értéknél olcsóbban adjuk el az ingatlant, például 8 Millió forintért:

  • A. Egyenesági rokonoktól vagy házastárstól kapott ajándék esetén ajándékozási illetéket nem kellett fizetni, így szja-t kell fizetni a 8M Ft 25%-a után, vagyis 300.000.-Ft lesz a fizetendő szja.
  • B. Ha nem egyenesági rokontól vagy házastárstól kaptuk az ingatlant, és volt illetékfizetési kötelezettség, ebben az esetben nincsen keletkező plusz jövedelem, tehát szja-t nem kell fizetni.

Vállalom ingatlan adásvételi szerződése és ingatlan ajándékozási szerződése elkészítését, ingatlan adásvételének teljes lebonyolítását. Bízza ügyét nagy tapasztalattal rendelkező, gyakorlott ügyvédre, kedvező áron.  Elérhetőségeimet megtalálja honlapomon https://bizikugyvediiroda.hu/kapcsolat/ kattintva.

 

33 Responses

  1. Kedves Ügyvédnő!
    Az írása nagyon összeszedett, és érthető, köszönöm.
    Mi is, én is hasonló helyzetben vagyok. Egyenesági ingatlan ajándékozás történt, az ajándékozási szerződésben az ingatlan értéke nevesítve volt 26 millió.
    Ezt eladtuk 25,8 millióért ugyanabban az évben. Ha az Ön érvelését nézem, mivel kevesebb a bevétel, mint az ajándékozási érték, akkor nem kell adót fizetni, ez az Ön cikkének II., azaz utolsó bekezdésében található. Erre az ajándékozásra sem vetett ki a NAV illetéket, ebből az következik, hogy az SZJA tv 62. § (2) gb) 2. pontját kellene alkalmazni. A segítségét kérem, hogy mivel tudjuk alátámasztani, hogy az SZJA bevallásban a beszerzési értéknek a szerződésben feltüntetett 26 milliót tekintjük, és nem az eladási ár 75 %-os értéket?
    A megoldás talán abban van, hogy olcsóbban adtunk el, mint az ajándék értéke? De akkor még mindig felmerül a kérdés, hogy a törvény szövege szerint, ha „az illetékügyi hatóság nem szab illetéket,” akkor 62. § (2) gb) 2. pont szerint kell az adót megállapítani.
    Bizonytalan vagyok, – bár egyet értek Önnel – hogy a 26 millió beszerzési érték figyelembe vétele védhető egy revízió során, kérem segítségét, hogy milyen jogszabályra lehet, lehetne ezt alapozni.
    Szép napot! H. Erika

    1. T. Erika!
      Az ön esetében ha nem fizetett eredetileg az ajándékozáskor illetéket, akkor a 25,8 M Ft 25%-a után (6.450.000.-Ft) kell megfizetni a 15% szja-t, vagyis 967.000.-Ft összeget.
      Ha volt illetékfizetés, akkor nem kell mont szja-t fizetni az szja tv. 62.§ (2) f. pontja alapján.
      A cikket pontosítani fogom, hogy ebből a tekintetből egyértelműbb legyen. Köszönöm a visszajelzést, Tisztelettel: dr.Bizik Zsófia ügyvéd

      1. Tisztelt ügyvédnő, egy kicsit összetetteb ügyben kérném szépen a szíves segítségét! Egy ház fele fele arányban egy házaspáré 1970ben epült, férj sajnos elhalálozik ház 1/2 részét gyermekei öröklik amire nem tartanak igényt így édesanyjuknak ajándekozzák , mivel egyenes ági így ajándekozási illeték nincs. Az ingatlan értekesítésre kerül még ugyan abban az évben 27.5 m ft-ért amiből azonban egy újabb ingatlant vasárol édesanya 22 m ft ért 1/1 kizarolagos tulajdonosként! A kérdésem, hogy ebben az esetben mennyi adót kell fizetnie? Válaszat előre is köszönöm!

        1. T. Regina!
          A honlapomon elolvashatja az illeték és az adó kiszámításának módját. Amennyiben mégis szükséges, javaslom, hogy személyes konzultáció keretében beszéljük át az esetet és segítek pontosan kiszámítani az ingatlan vásárlása utáni illetéket és az ingatlan eladása utáni szja adót is.
          Időpont egyeztethető a 0620-3415708-as mobilszámomon.
          Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

      2. Tisztelt Ügyvédnő!
        Szeretném megkérdezni, hogy a 2015-ben közeli hozzátartozótól ajándékba kapott beépítetlen telek
        2020 január 1-jétől adómentesen értékesíthető?
        2019-ben pedig még a bevétel 25%-a után kell 15 % adót fizetni? Vagy esetleg más a számítás?
        Válaszát előre is köszönöm.

        1. T. Levélíró!
          Igen, 2020-ban már szja adómentesen eladhatja az ingatlant.
          Az adóalap számításakor figyelembe kell venni az évenkénti adóalap csökkenést, vagyis a 4. évben a 90%-os csökkenést.
          Ingatlan adásvételi szerződés illetve ingatlan ajándékozási szerződés elkészítéséhez kérem hívjon a 0620-3415708-as mobilszámomon.
          Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ingatlan ügyvéd

          1. Tisztelt Ügyvédnő!

            Nagyon köszönöm korrekt, gyors válaszát. További kérdésem lenne, hogy ha az eladó kettős (magyar-német) állampolgár, de már csak külföldi lakóhellyel rendelkezik és ott adózik, akkor hol kell leadózni a magyarországi ingatlan értékesítése után? A magyarországi lakcím megszünt, de van létező magyar adóazonosító szám.
            Bevallható-e és leadózható a jövedelem Magyarországon és ezzel elkerülhető a kettős adóztatás?
            Válaszát előre is megköszönöm.
            Tisztelettel: Czijákiné

  2. Kedves Ügyvédnő!
    Ha a leányomnak ajándékozom a házamat, akkor a két testvére nem örökölheti a köteles részt sem a meghalok?
    Ha el akarja majd adni, mikor nem kell fizetnie adót, stb.?

    1. T. Levélíró!
      Ha ön az ajándékozástól számított 10 éven belül meghal, akkor a két testvér peres úton nyújthat be igényt a kötelesrészre.
      Javaslok személyes konzultációt az ügyben a részletes átbeszélés céljából és a legmegfelelőbb irat elkészítése érdekében.
      Várom hívását a 0620-3415708-as mobilszámon.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  3. Tisztelt Ügyvédnő,
    Nekem annyi kérdésem lenne, hogy az ajándékba kapott ingatlan eladása esetén 5 évig az eladási ár 25%-nak a 15%-a az SZJA bármikor is adom el (Ugyanaz érvényes, ha 1. napon adom el, mintha 4 év 364. napon)? Ha 5 év után, akkor pedig már nincs SZJA kötelezettség?
    Köszönettel
    Tóth Zoltán

    1. T. Zoltán!

      Az ajándék ingatlan eladása utáni adófizetés módját megtalálja ebben a cikkemben:

      https://bizikugyvediiroda.hu/ingatlan/adoszja-ajandek-ingatlan-eladasa-utan/

      A cikkben azt a példát mutatom be, amikor egy éven belül történik az ajándékba kapott ingatlan eladása.

      Ha később, pl. a 2. vagy 3. évben történne, akkor sávosan kell alkalmazni a 90-60-30 %-os szabályt, ami a cikk 3. bekezdésében szerepel.

      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

      1. Tisztelt Ügyvédnő,
        Köszönöm a választ. Olvastam a cikket és annak kapcsán merült fel bennem az előző hozzászólásom. Nem fogalmaztam pontosan. Mivel az ingatlant egyeneságon kapom ajándékba, így nem kell illetéket fizetnem. Ilyen esetben ha jól értelmezem, akkor a 75%-os szabály él.
        Erre vonatkozna a kérdésem , hogy ha eladom az ajándékba kapott ingatlant 5 éven belül, akkor az eladási ár 25%-nak a 15%-a az SZJA bármikor is adom el (Ugyanaz érvényes, ha 1. napon adom el, mintha 4 év 364. napon)? Ha 5 év után, akkor pedig már nincs SZJA kötelezettség? A sávos adózás igazán akkor használandó az én értelmezésem szerint, ha egy korábban vásárolt ingatlant adnék el, és abból többlet jövedelmem származna.
        köszönöm
        Tóth Zoltán

  4. Tisztelt Ügyvédnő! Mi a helyzet abban az esetben hogyha a szüleim most a nevemre iratnak egy 50 millió Ft értékű ingatlant, és azt rögtön eladnánk, des vennénk ebből a pénzből egy 60 millió Ft-os ingatlant. Ebben az esetben mennyi az SzJA illetve a vagyonszerzési illeték összege? Nagyon szépen köszönöm a válaszát!

    1. Kedves Bernadett!

      Honlapomon részletes cikket talál az szja kiszámításáról ingatlan eladása esetén.Íme a link:

      https://bizikugyvediiroda.hu/ingatlan/adoszja-ajandek-ingatlan-eladasa-utan/

      Az illeték az eladott és a vásárolt ingatlan vételárának különbözete utáni 4% lesz.
      Amennyiben szeretné, hogy én készítsem el az ingatlan adásvételi szerződéseket, úgy hívjon bizalommal a
      0620-3415708-as mobilszámomon.

      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ingatlan ügyvéd

      1. Az eladott 50 a vett 60 milla. A különbözet minusz 10 milla. Ki kapja a 4% illetéket? A spórolt, adózott, esetleg hitelből kipótolt hiányzó vételárat „illetékeztetik” meg?
        A linkben pedig nem találtam arra infót, hogy mi történik akkor, ha egyből új és jóval drágább ingatlant vásárolnék?

        1. T. Levélíró!
          Mivel 10 millió forinttal drágább ingatlant vásárol, mint amit eladott, így vagyonszerzési illetéket kell fizetni a különbözet 10 millió után, igen, 4% az illeték mértéke.
          Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ingatlan ügyvéd

  5. Tisztelt Ügyvédnő! Nagynéném (82 éves volt) meghalt (nincs gyereke, házastársa, szülei). 2 testvére van, aki közül az egyik édesanyám volt, de sajnos már ő sem él. A másik testvére még él, neki van egy lánya. Nekem van egy nővérem. Ebben az esetben állítólag a nővéremmel törvényes örökösök vagyunk az elhunyt élő nővérével együtt. Az élő testvér meghatalmazta a lányt, hogy járjon el az ügyében, aki az Önkormányzattól felvette az elhunyt lakáskulcsát és minket teljesen kizárt abból, hogy be tudjunk menni a lakásba. Ő nem törvényes örökös, csak meghatalmazott az édesanyja részéről. Az Önkormányzat állítja, hogy jogszerűen járt el és nem tehetünk semmit. A közjegyzői hagyatéki eljárás több hónap múlva lesz csak. Addig szabadon járhat be és ki a lakásba, természetesen bármit elvihet és mi (a nővérem és én) nem tehetünk semmit?

    1. Kedves Katalin!
      Minél hamarabb kérjék az önkormányzattól a helyszíni leltár felvételét az ingatlanban.
      Ha kérik ezt, akkor azt köteles felvenni a hagyatéki ügyekkel foglalkozó 2 kollégájuk és felleltározzák mindazt, ami a lakásban van, hogy el ne tűnjön.
      Ezután ezek az ingóságok már a hagyatékba bele fognak tartozni a hagyatéki eljárás során.

      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

      1. Udvozlom. Volt egy lakasom melyet a fiamnak 2019 ben 10 millio ft ertekben elajandekoztam. O meg 2019.ben eladta 11mill.300 ezer ft .ert. mennyi jovedelemadot kell fizetnie. Koszonom

        1. Tisztelt Ügyvédnő!

          A lakásomat 2017-ben a nagynéném vette, ami kétszeri ajándékozás után egyenes ágon az enyém lett egy évvel ezelőtt. (Illeték mentesen). Azt szeretném kérdezni, ha most eladom a szerződési áron felül, hogy kell adóznom után?

  6. Tisztelt Ügyvédnő,

    Azt szeretném kérdezni hogy ajándékozással kapott ingatlan eladásánál hogyan kell értelmezni az évenkéni adóalap csökkentést? Naptári évfordulóval vagy adóévet nézve?
    Azaz ha 2019 júliusában jutottam az ingatlanhoz és most 2021 decemberében eladom , akkor ez a második évnek (90% az adóalap) vagy harmadik évnek (60% az adóalap) minősül?
    Előre is köszönöm megtisztelő válaszát
    üdvözlettel
    Tóth Zoltán

  7. Tisztelt Ügyvédnő!

    A feleségemmel közös tulajdonban lévő ingatlanból a részemet neki ajándékoztam 2021 02 20.-án! Nekem volt két harmadom a feleségemnek egy harmada! Az ügyvéd az ajándékozási szerződésbe 20 000 000-ft értékben határozta meg a részemet!( erről nem egyeztetünk de nem is tartotuk fontosnak)
    Mivel nem gondoltunk eladásra nem is foglalkoztunk ezzel!
    Az élet úgy hozta hogy elszeretnénk adni a most már csak a feleségem nevén lévő ingatlant! Az eladási ár kb 70 000 000.ft. Most szembesültünk hogy eladás esetén adózni kell! Szeretném kérdezni mekkora összegel kell számolnunk!
    Válaszát köszönöm!

    Üdvözlettel Drahos János

    1. T. János!
      Honlapomon részletesen megtalálja az ingatlan eladása után fizetendő szja kiszámításának módját. Ha várnak 5 évig az ingatlan eladásával, akkor már nincsen adófizetési kötelezettségük.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ingatlanos és hagyatéki ügyvéd

  8. Tisztelt Ügyvédnő!

    Azt szeretném megkérdezni, hogy 2019.11. hónapban ajándékozással nevemre kerület egy ingatlan, mely szerződésben 53M forint lett beírva értéknek.
    Ezt az ingatlant 2021.03. hónapban eladtam 61,5M forintért, de 2021.04. hónapban vettem egy ingatlant 58M forintért.
    Kérdésem, hogy ha vettem egy másik ingatlan akkor is ki kell fizetnem a 2,3M forint SZJA-t, az Ön által fent leírtak számítása alapján?

    Válaszát előre is köszönöm.

    1. T. Erzsébet!
      Az ingatlan eladása után fizetendő szja nem keverendő össze a vételkor fizetendő illetékkel. Ez 2 külön adó. Tehát ha szja fizetési kötelezettsége volt, akkor az fennáll akkor is, ha vásárolt egyébként egy másik ingatlant. Az más kérdés, hogy ingatlan vételnél illetékkedvezmény jár abban az esetben, ha az eladástól számított 3 éven belül veszünk ingatlant.

      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ingatlanos és hagyatéki ügyvéd

  9. Kedves Zsófia! Feleségem részére ajándékoztam egy házat 18 millió forint értékben.Ő ezt pár napon belül eladja ugyanennyi forintért.Nem vesz másik ingatlant! Kell e fizetnie és mennyi adót, illetéket.! Megtisztelő válaszát köszönöm szépen.

    1. T. Zsolt!
      Egyenesági rokonoktól vagy házastárstól kapott ajándék esetén ajándékozási illetéket nem kellett korábban fizetni, így most szja-t kell fizetni az ingatlan eladási ára 25%-a után 15 % lesz a fizetendő szja.
      Üdv. dr.Bizik Zsófia ingatlanos és hagyatéki ügyvéd

  10. Tisztelt Ügyvédnő!

    Fiam és én 50-50 % arányban vagyunk tulajdonosok egy ingatlanban. Fiam az 50% részét egyeneságon ajándékozás címen kapta édesanyjától 2021.08. hóban. Az ajándékozási szerződésben 70 millió Ft lett meghatározva az ingatlanra, így 35 millió Ft a fiam megszerzett része.

    El fogjuk adni az ingatlant 100 millió Ft-ért. Jól gondolom hogy a fiamnak 50 millió Ft után kell számolni az SZJA értékét azaz 50 millió x 0,25 x 0,15 x 0,9? (Az én 50%-os részem nem szja köteles)
    Pár héten belül fogunk venni ingatlant aminek értéke 120 millió Ft.
    Ebben az esetben 20 millió Ft után kell 4% vagyon szerzési illetéket befizetnünk összesen?

    Köszönöm megtisztelő válaszát,

    Horváth Tibor

    1. Kedves Tibor!
      A számítás majdnem helyes, de nincsen 0,9 szorzás,mert a szerzés évében (2021) és az azt követő évben (2022) még 100% az adóalap és nem 90%..
      Érdemes annak a nevére venni az új ingatlant, akinek a nevén van a most eladásra kerülő ingatlan az illetékfizetési kötelezettség optimalizálása érdekében.
      Amennyiben szeretné, hogy elkészítsem önöknek az ingatlan adásvételi szerződést, úgy keressen bizalommal a 0620-3415708-as mobilszámomon, a részletek megbeszélése érdekében, áfamentesen tudom elkészíteni a szerződést.
      Üdv. dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  11. Tisztelt Ügyvédnő!

    2014-ben vásárolt lakásomat szeretném eladni és a testvéremnek venni egy másikat.
    Kérdésem az lenne, hogy hogyan járunk jobban? Ha ezt a lakást idén elajándékozom a testvéremnek és ő jövő évben eladja, majd még abban az évben megveszi magának a másikat,- vagy én adom el ezt a régi lakást és veszek egy másikat saját nevemre, majd ezt pár hónapon belül elajándékozom neki?

    Megtisztelő válaszát előre is köszönöm!

    Anita

    1. Kedves Anita!
      A 2. megoldás az optimálisabb illeték és adó szempontból, azt javaslom.
      Amennyiben szeretnék, hogy elkészítsem az ingatlan adásvételi szerződést, illetve az ingatlan ajándékozási szerződést,
      vagy szeretnének egy személyes konzultációra időpontot egyeztetni,
      úgy várom hívásukat munkaidőben a 0620-3415708-as mobilszámomon.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük