Olcsó ingatlan vásárlása??

OLCSÓ INGATLAN VÁSÁRLÁSA??

     Lakásvásárláson gondolkodik? Az olcsó ingatlan – elérhetetlen álom.

Jelenleg szárnyal az ingatlanpiac Budapesten, vidéken is megnövekedett a kereslet. A banki kamatok csökkenése miatt sokaknak jelenleg kiváló befektetés lehet a lakásvásárlás. A CSOK, sőt a hamarosan beinduló falusi CSOK is hozzájárulhat a növekedés tartós fennmaradásához.

Ám az árak az egekbe szöktek! A budapesti ingatlanok árai pedig –szakértők szerint – jelenleg már túlárazottak.

Felmerülhet ilyenkor az olcsó ingatlanok megvásárlásának lehetősége. Ezek az ingatlanok azért olcsóbbak, mert a tulajdonosa nem tudta fizetni banki hitelét, és a bedőlt hitel fedezetéül szolgáló ingatlant a piaci árnál alacsonyabb áron kínálja a bank. Ám vigyázat! A bedőlt olcsó ingatlan lesz a végén a legdrágább! Rengeteg jogi kockázata és buktatója van ezeknek az ügyleteknek! Semmit nem adnak ingyen! Ne higgyük, hogy bárki „jótékonykodásként” hozzásegít bennünket egy ingatlannak a piaci árnál sokkal olcsóbban történő megszerzéséhez. Miért olyan olcsó az adott ingatlan? Mert csalás áll mögötte? Nagyon nagy a jogi kockázata az ügynek? Nagyon elhúzódik a tulajdonszerzés folyamata? Lássuk a részleteket.

     Nézzük először a bedőlt olcsó ingatlanok vásárlásának fajtáit:

1. Banki ingatlan vásárlása

Ez az olcsó ingatlan a bank tulajdonában és birtokában van: már túl vagyunk a végrehajtási eljáráson és megszerezte az ingatlant a bank. Itt kisebb a kockázat, de számítani kell arra, hogy azért olcsó az ingatlan, mert legtöbbször a távozó régi tulajdonos minden mozdíthatót elvitt a lakásból, és akár szándékosan károkat is okozott. Vagyis a felújításra, lakhatóvá tételre többet kell majd költeni, mint egy normál ingatlanra.

Régebben ezek az ingatlanok jóval a piaci ár alatt mozogtak, mára már szinte elérik a piaci árakat.

2. Még az adós tulajdonában és birtokában lévő ingatlan vásárlása

Ebben az esetben még az adós a tulajdonos, de a bank jelzálogjoga terheli az ingatlant, és az eladás az adós és a bank közreműködésével történik. A bank előre kiköti, hogy milyen minimális vételár esetén hajlandó kiadni a törlési engedélyt és járul hozzá az ingatlan tehermentesítéséhez. Mivel az adós szempontjából ez egy kényszerértékesítés, nem közreműködőek az adósok, problémák lehetnek a birtokbaadás körül. Rossz esetben pert kell indítanunk az ingatlan kiürítése iránt.

Régebben ezek az ingatlanok is jóval a piaci ár alatt mozogtak, mára már szinte elérik a piaci árakat, ezek nem is olyan olcsó ingatlanok már.

3. Az adós a tulajdonos és mi csak a követelést vesszük meg a banktól. Követelés vásárlása

Ez nagyon kockázatos ügylet! Ebben az esetben nem ingatlant veszünk, csak egy követelést. Ezt a követelést megvehetjük a banktól, vagy egy faktor cégtől, akinek korábban eladta a követelést a bank. Pl. az adós 20 millió forinttal tartozik a banknak, aki ezt a 20 milliós követelést engedményezi ránk, mint vevőkre 10 millió forintért. Lesz tehát egy 20 millió forintos követelésünk, amit az adóssal szemben érvényesíthetünk. A bank helyébe lépünk, megszerezve ugyanazokat a jogokat és kötelezettségeket, melyek az eredeti követeléshez tapadtak. Most kezdődik a tulajdon átruházási, majd a birtokba vételi szakasz, mely nagyban függ attól, hogy mennyire közreműködő az adós. Hisz itt a bank nem szerzett tulajdonjogot, mert nem érvényesítette a jelzálogjogát, az adóssal kellene tárgyalnunk, de ő nyilván nem közreműködő. A birtokba lépés a mi kockázatunk és költségünk, mely akár fél-egy évig is eltarthat, akár lakáskiürítési per is szükségessé válhat.

Felajánljuk tehát az adósnak, hogy valamennyi összeg és a követelésbeszámítás fejében adja el nekünk a lakást és költözzön ki, mentesülve így az egész tartozás alól. Ha az adós közreműködik, rendben. Ha viszont nem, akkor meg kell indítanunk a végrehajtási eljárást és bírósági árverésre kerül sor. Az adós a folyamatot folyamatosan lassítja fellebbezésekkel, kifogásokkal. Majd a kiköltöztetése sem olyan egyszerű, hisz a kilakoltatási moratórium is hátráltatja az ingatlan kiürítését. Hosszú hónapok, sőt évek telhetnek el! A távozó régi tulajdonos minden mozdíthatót elvisz itt is a lakásból, és akár szándékosan károkat is okoz. Vagyis a felújításra, lakhatóvá tételre is sokkal többet kell majd költeni, mint egy normál ingatlannál.

4. A Magyar Állam a tulajdonos

Egyes esetekben közvetítő cégek olyan ingatlanokat hirdetnek, ahol a tulajdonos a Magyar Állam (mert pl. örökös nélkül meghalt az adós, vagy az örökösök visszautasították az eladósított ingatlan megöröklését). Itt sem szerzünk azonnal tulajdonjogot. Ilyenkor először meg kell állapodnunk a bankkal, hogy milyen összeg megfizetése esetén hajlandó kiállítani a törlési engedélyét. Majd a Magyar Állam képviselőjével, az Állami Vagyonkezelővel kell megállapodnunk, hogy az adósságok megfizetésére/részbeni megfizetésére tekintettel nekünk adja el az ingatlant. Bár a közvetítő cégek segítséget és jogi, adminisztratív támogatást ígérnek (persze nem kevés jutalék ellenében!), rengeteg a kockázat, rengeteg a bizonytalan tényező.

5. Végrehajtás alatt álló ingatlan vásárlása

Ha egy ingatlan már végrehajtás alatt áll, akkor már csak nyilvános árverésen, elektronikus úton szerezhetjük meg az ingatlant, a jogszabályban szigorúan rögzített minimum áron és szigorú eljárási rend szerint. Többnyire ilyenkor sem nézhetjük meg az ingatlant, csak néhány fotót láthatunk róla. Licitálni kell az ingatlanra egy internetes felületen, és el kell helyeznünk a végrehajtói számlán az árverési előleget. Ha nem sikerül nekünk megszerezni a kiszemelt ingatlant, akkor meg kell várnunk, mire visszautalják részünkre a korábban elhelyezett előleget. Ez több napot, akár hetet is igénybe vesz. Az átutalás banki költségeire ilyenkor számítani kell, mely számottevő kiadást jelenthet, főleg, ha több ingatlanra próbálunk párhuzamosan licitálni, hisz mindegyik ingatlannál át kell utalnunk az előlegeket. Ha esetleg meggondolnánk magunkat és visszalépnénk az ingatlan megszerzésétől, akkor elvész az egész előleg. A legtöbb ingatlan lakottan kerül árverésre, így ismét csak számítani kell a kiürítés procedúrájára is.

     További költségek, veszélyek

Korábban már írtuk, hogy ezeket az olcsó ingatlanokat általában nem lehet előzetesen megtekinteni, nem tudjuk tehát pontosan, mit is szeretnénk megvásárolni. Ezzel fontos tisztában lenni!

Rengeteg költségre kell számítanunk ezeknél az ügyleteknél. A közvetítő cégek magas jutalékokat kérnek tőlünk. Már fizetnünk kell azért is, hogy a szóba jöhető ingatlanok listáját megkaphassuk. Sajnos nem egy esetben a közvetítő cég eltűnik, sok károsult és jóhiszemű ember fut ilyenkor a pénze után, esetenként több százezer forintos kárt szenvedve. A közvetítő cég persze mindig minimális törzstőkével rendelkező gazdasági társaság, a kár megtérülésének esélye elenyésző. Nem javaslom, hogy olyan szerződést kössünk, melyben ingatlan helyett csak követelést veszünk, különösen nem követeléskezelő cégtől, hisz akkor még a követeléskezelő cég jutalékát is nekünk kell megfizetnünk. A végrehajtási eljárás költségei is igen magasak, nem is beszélve a peres eljárással járó költségekről, melyhez többnyire már ügyvédi képviseletet is igénybe kell vennünk. Többletköltséget jelent az is, hogy az „olcsó” ingatlant nagyon elhanyagolt, lepusztult állapotban szerezhetjük csak meg, extra ráfordítással kell számolnunk tehát a felújításakor. Minden közvetítő, aki bármilyen minőségben közreműködik az ügyletben, közvetítői jutalékot számol fel.

Ha mindezek ellenére mégis belevágnánk egy ilyen ügyletbe, akkor mindig célszerűbb közvetlenül a bank által nyilvánosan meghirdetett ingatlanok közül választani, és nem közvetítőkön keresztül szerződni, hogy elkerülhessük a közvetítői költségeket és a közvetítőkkel felmerülő plusz kockázatokat. Ilyen ügyleten csakis akkor gondolkodjunk – bár én akkor sem javaslom-, ha van saját megtakarításunk, hiszen ilyen ügylethez a bankok nem adnak hitelt.

Mindig legyünk nagyon körültekintőek, vigyünk magunkkal ügyvédet, jogi szakembert a tárgyalásokra. Sok cég hirdeti, hogy segít olcsó lakáshoz jutni jutalék ellenében. A vége sokszor az, hogy se lakás, se pénz, a cég pedig eltűnt. Mindent alaposan gondoljuk át, mindent alaposan olvassunk el és ellenőrizzünk le. Ne engedjük, hogy sürgessenek! Általános gyakorlat, hogy időnyomás alá helyeznek bennünket, hivatkozva pl. arra, hogy gyorsan kell döntenünk, mert egy óra múlva már másik érdeklődő érkezik és lemaradunk az üzletről. Idő hiányában csak rosszul dönthetünk, és csalás áldozataivá válhatunk. Ilyenkor az olcsó lakás lesz a legdrágább lakás!

Ügyvédként javaslom inkább a tiszta, átlátható ingatlanvásárlást közvetlenül a tulajdonostól, lehetőleg ingatlanközvetítő elkerülésével. A költségeket inkább oly módon próbáljuk lefaragni, hogy igyekezzünk elkerülni a rejtett hibákat, utólag felmerülő többletköltségeket. Legyünk kellően alaposak, vizsgáljuk meg az ingatlant műszakilag is akár szakember bevonásával, győződjünk meg arról, hogy nincsenek közműtartozások, közös költség tartozások, és legfőképpen keressünk ingatlanjogban jártas ügyvédet, aki megfelelő szerződéses biztosítékokkal készíti el az ingatlan adásvételi szerződést.

Ügyvédi munkadíjamról tájékozódhat honlapomon a https://bizikugyvediiroda.hu/ugyvedi-munkadij/ linkre kattintva. Ingatlan adásvételi szerződése elkészítését és az ügylet teljes lebonyolítását vállalom a lakás forgalmi értékének 0,5 %-áért, de minimum 70.000.-Ft összegért, maximum 250.000.-Ft összegért.

Vállalom ingatlan adásvételi szerződése elkészítését, az ingatlan vásárlásának teljes lebonyolítását. Bízza ügyét nagy tapasztalattal rendelkező, gyors és gyakorlott ügyvédre kedvező áron.  Elérhetőségeimet megtalálja honlapomon https://bizikugyvediiroda.hu/kapcsolat/  kattintva.