Dr. Bizik Zsófia ügyvéd
Ingatlan adásvételi szerződés részletfizetésnél

Milyen legyen az ingatlan adásvételi szerződés, ha több részletben fizetik meg a vételárat?

Az ingatlan vételára sokszor nem kerül teljes egészében kifizetésre azonnal a szerződéskötéskor. Ez igen gyakori eset, hiszen a lakásvásárlás vagy házvásárlás általában nagy összegű kiadást jelent.

Még ha a vételár rendelkezésünkre áll is, sokszor bankoknál van elhelyezve tartós befektetésként, amit a kamatveszteség miatt nem szívesen vennénk ki. Sok esetben nem áll a vevő rendelkezésére a teljes vételár, így banki kölcsönre szorul.

Egyéb okokból is megállapodhatnak a felek abban, hogy az ingatlan vételár több részletben kerüljön kifizetésre. Amennyiben a vételár egy részét banki kölcsönből fizeti meg a vevő, úgy számolni kell azzal, hogy a hitelező bankok minden esetben ragaszkodnak ahhoz, hogy a bank a vételár legutolsó részletét fizesse meg. Ilyenkor hitelt érdemlően igazolni kell a bank felé, hogy a többi részlet már hiánytalanul megfizetésre került vagy közvetlenül az eladónak, vagy akár ügyvédi letéti számlára az okiratot szerkesztő ügyvédnél. Több bank ragaszkodik ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott átvételi elismervény bemutatásához.

 

A függőben tartás és a tulajdonjog fenntartás intézménye

 

Függőben tartás

Abban az esetben tehát, ha az ingatlan vételára nem egy összegben kerül kifizetésre szerződéskötéskor, úgy a felek kérhetik a földhivataltól az Ingatlan-nyilvántartási törvény 47/A. § (1) b.) pontja alapján a kérelem függőben tartását. Az eladó ugyanis mindaddig fenntartja a tulajdonjogát, míg meg nem kapja a teljes vételárat.

Ilyenkor széljegyre kerül csak feljegyzésre az ügylet, és a földhivatal érdemben nem is vizsgálja még a benyújtott iratokat mindaddig, míg be nem nyújtják a felek az eladó bejegyzési engedélyét is, amiben nyilatkozik arról, hogy a vételár már teljes egészében megfizetésre került és hozzájárul ahhoz, hogy a tulajdonjogot a földhivatal átjegyezze a vevő javára.

Javasolt a bejegyzési engedély ügyvédi letétben történő elhelyezése. Ilyenkor a letétkezelő ügyvéd mindaddig őrzi a nála elhelyezett eladói nyilatkozatot, míg hitelt érdemlően igazolásra nem kerül a teljes vételár megfizetése. Ezt követően nyújtja be a földhivatalhoz a tulajdonjogok átjegyzése érdekében.

 

Miért célszerű a bejegyzési engedély ügyvédi letétbe helyezése?

  1. Többletköltséggel vagy egyéb kellemetlenséggel semmiképp sem jár, hiszen a szerződéskötéssel egyidejűleg aláírható és elhelyezhető ez a nyilatkozat az ingatlan adásvételi szerződést készítő ügyvédnél.
  2. Garanciát jelent a vevőnek, mert így nem fordulhat elő az, hogy a vételár megfizetését követően eltűnik (akár rosszhiszeműen) az eladó és nem szerezhető be tőle ez a nyilatkozat.

A földhivatal a kérelmet a bejegyzési engedély benyújtásáig, de maximum hat hónapig tartja függőben.

Ennek a konstrukciónak az egyik előnye, hogy csak egyszer kell leróni a földhivatali eljárási díjat ingatlanonként (jelenleg 6600 Ft 2015. évben).

 

Tulajdonjog fenntartás

 Ha ennél is hosszabb idő alatt kerülne csak kifizetésre a vételár, vagyis hat hónapnál hosszabb idő alatt fizeti ki a vevő az ingatlan árát, úgy célszerű kérni a tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. Ebben az esetben nincsen időbeli korlát, a bejegyzési engedély benyújtásáig a tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye a földhivatalnál be van jegyezve. Ez nem csak széljegyen történik, hanem bejegyző végzést hoz róla a földhivatal.

Ilyenkor viszont már kétszer kell ingatlanonként kifizetni a 6600 Ft összegű földhivatali eljárási díjat. Egyszer, mikor kéri a vevő a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének bejegyzését, majd másodszor, amikor benyújtják a felek az eladói bejegyzési engedélyt.

Nagy körültekintést és gondos eljárást igényel tehát ezekben az esetekben a szerződés tartalmának helyes kialakítása és az ügylet felelős végigkísérése az okiratok aláírásától a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséig.

Ingatlan adásvételi szerződése elkészítését és az ingatlan adásvételének teljes lebonyolítását bízza nagy tapasztalattal rendelkező, gyakorlott ügyvédre.

Elérhetőségeimet megtalálja honlapomon ide kattintva: Kapcsolat

22 Responses

  1. Tisztelt Ügyvédnő!
    Több kérdéssel fordulok Önhöz.
    Jogilag van-e lehetőség lakásvásárlásra 15 év időtartamú havi egyenlő részletekben történő megvásárlásra tulajdonjog fenntartással?
    Ha igen akkor a vevő kérhet-e erre az ingatlanra haszonélvezeti jogot az eladótól?

    Köszönettel és Tisztelettel: Mezei Attila

    1. T. Attila!

      Jogilag nincsen akadálya ilyen hosszú idő alatti vételár kifizetésnek, bár elég életszerűtlen.
      A tulajdonos hozzájárulhat, hogy haszonélvezeti jog kerüljön bejegyzésre akár erre a határozott időre is a vevő javára.

      T. dr. B.Zs.

  2. Tisztelt Ügyvédnő!
    Az volna a kérdésem, hogy amennyiben ügyvédi letétbe helyezem az ingatlan teljes vételárát, és az két részletben kerül kifizetésre, (a második részlet a birtokba adás teljesülésének napján), mert az eladó saját kérésére még öt hónapig az ingatlanban marad bejelentkezve, mindaddig míg másik ingatlant nem vett, kell-e az eladó hozzájárulása a második részlet adás-vételben meghatározott időpontban, számára történő megfizetéséhez? Ha igen, miért?

    1. Tisztelt Hölgyem!
      Az adásvételi szerződésben a felek meghatározzák a fizetési feltételek pontos részleteit, és a szerződés aláírásával adják hozzájárulásukat a szerződésben foglaltak teljesítéséért. A szerződéskötés szabadsága értelmében a felek bármilyen feltételt kiköthetnek, amennyiben az a hatályos jogszabályoknak megfelel.
      Ennek értelmében, ha a felek nem rendelkeznek arról, hogy az eladó hozzájárulása kell a vételár hátralék kifizetéséhez, akkor arra nem lesz szükség.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  3. Tisztelt Ügyvédnő!

    Ha tulajdonjog függőben tartásával adok el lakóingatlant, akkor mikortól keletkezik szja kötelezettség? A vásárlónak mikortól kell illetéket fizetnie?
    Ha tulajdonjog fenntartásával adok el lakóingatlant, akkor mikortól keletkezik szja kötelezettség és a vásárlónak illeték fizetés?

    1. Kedves István!
      Az Szja törvény akként rendelkezik, hogy az ingatlan értékesítésből származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az adásvételi szerződést a földhivatalba benyújtják. Ezen nem változtat az sem, hogy függőben tartással vagy tulajdonjog fenntartással valósul meg az ügylet, illetve, hogy a pénz(ek) átadása mikor történik. Az adót a magánszemélynek adóbevallásában kell megállapítania és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetnie. A vevő illetékfizetési kötelezettsége a szerződés megkötése napján keletkezik, de mivel fizetni kivetés alapján, a NAV felhívására kell, így az a földhivatali benyújtás után praktikusan néhány héttel, hónappal később várható. Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  4. Tisztelt ügyvédnő!

    Ha az ingatlant (termőföld) részletfizetésre adjuk el, és a tulajdonos elhalálozik a tulajdonjog fenntartás és a tényleges tulajdonjog bejegyzése között, akkor az ingatlan bekerül a hagyatéki eljárásba?

    1. T. Péter!
      Amennyiben ingatlan adásvételi szerződésnél a szerződés teljesedése előtt bármelyik fél elhalálozik, akkor az ingatlan valóban bekerül a hagyatékba, és meg kell várni a hagyatéki eljárás jogerős befejezését.
      Vállalom termőföld adásvételének teljes lebonyolítását, elérhet a 0620-3415708-as mobilszámomon.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

    2. Tisztelt Ügyvédnő!
      5 évvel ezelőtt részletre eladtam egy lakást 3millió forintért, mely mostanra lejárt, a vevő kifizette.
      A kérdésem az volna, az ügyvédi költséget ezúttal a végleges adásvételi szerződésnél melyik félnek kell intézni?
      Valamint ez után nekem még mi teendőm lesz? Adót stb illetően.
      Közüzem nem volt a nevemen.

      1. Kedves Brigitta!
        Az ingatlan adásvételi szerződés készítésével járó ügyvédi költségeket mindig a vevő viseli, hacsak nem állapodtak meg ettől eltérően.
        Az adófizetési kötelezettség részleteiről az okiratszerkesztő ügyvéd kell, hogy Önnek részletes tájékoztatást adjon.
        Legközelebb javaslom, hogy ingatlan ügyeiben bizalommal forduljon hozzám a szerződés elkészítése érdekében.
        Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ingatlanos és hagyatéki ügyvéd (+36-20-3415708)

  5. Kedves Ügyvéd nő

    Vásároltam egy lakäst részlet fizetésre de ez egy kicsit bonyorult a telek szántó földnek van nyilvántarta zárt kert a rajta lévő ingatlak engedéjeztetni kell lakhatási engedéj és feltüntetni stb…
    A föld mérő már volt kint felmérte de a tulaj nem hajlandó intézni a papirokat az engedéjeztetés tugyon haladni
    Ez āltal én nem tudok bejelentkezni az ingatlanba mit tudok ez elen teni ??

    Van adásvételi ěs albérleti szerződés de az adás vételi akor lép életbe ha a tulaj az ingatlan ès a telek papiroztatását elvégzi engedéjeket beszerzi de nem hajlandó igy fizetek havi 100 000 ft de sajna albérlet jogcimen a tulajnak kötelezetsége a engedéjeket intèzni ? Vagy hogy tudom én kötelezni .

    1. T. Attila!
      Személyes konzultáció keretében tudok Önnek segíteni az ingatlan adásvétel ügyben, amikor látom az iratokat is.
      Időpont egyeztethető a 0620-3415708-as mobilszámomon.

      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ingatlan ügyvéd

  6. Tisztelt Ügyvédnő!
    Hétvégi házunkat részlet fizetéssel szeretnék megvenni, a felét kp-ban, a fennmaradó részt havonta törlesztenék. Az adásvételi szerződésben mit kell feltüntetni esetleges nem fizetés (nem fizeti a törlesztőt) esetére? Mit lehet jogilag a vevővel tenni, ha nem fizet? Ha beköltözik és felújításokat végez a házon, annak költsége kit terhel, ha nem fizeti tovább a törlesztőt és esetleg ki kell költöznie? Köszönöm

    1. T. Erika!
      Az okiratszerkesztő ügyvéd feladata, hogy az ingatlan adásvételi szerződésbe a kellő biztosítékokat belefoglalja, és a legnagyobb körültekintéssel járjon el, a felekkel együtt.
      Ezért javaslom, hogy olyan ügyvédet válasszanak, aki kellő szakértelemmel és gyakorlattal rendelkezik ingatlanjog területén.
      Mobilszámomon elérhet igény esetén, ha szeretnék, hogy az ingatlan adásvételi szerződést én készítsem el: 0620-3415708
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ingatlan ügyvéd

  7. Tisztelt Ügyvédnő! Szeretnénk venni egy házat havi részletre magánszemélytől. A ház értéke 6 millió forint lenne,havi 100.000 ftttal tudnánk törleszteni, és nemsokára lesz egyben 2 millió forintunk,azt egyben szeretnénk majd az eladónak oda adni. Csakhogy az ingatlanon van még jelzálog, és ezért eddig egyik ügyvéd sem volt hajlandó ilyen szerződést elkészíteni. Nem lehet azt bele foglalni a szerződésbe,hogy az eladó a ház teljes vételárának kifizetéséig tehermentesítse a házat? Vagy ön szerint mi az akadálya egy ilyen szerződés megkötésének?

    1. T. Szilvia!

      Ha szeretné, hogy én készítsem el az ingatlan adásvételi szerződést, akkor várom hívását a 0620-3415708-as mobilszámomon
      a részletek megbeszélése érdekében.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ingatlanos ügyvéd

  8. Tisztelt Ügyvédnő !
    Érdeklődni szeretnék , abban az esetben ha 6 havi részletfizetéssel vásárolok meg egy ingatlant , bérbe adhatom e míg nincs a teljes vételár kifizetve .
    Köszönöm .

    1. T. Éva!

      A tulajdonosi jogokat, köztük a használat, hasznosítás jogát csak akkortól gyakorolhatja, amikor megszerzi egy ingatlan tulajdonjogát.
      Az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez az is kell, hogy a földhivatal bejegyezze a tulajdonjogát. Tehát meg kell várnia a bérbeadással, míg megveszi az ingatlant és megszerzi a tulajdonjogát.

      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia hagyatéki és ingatlanos ügyvéd

  9. Tisztelt Ügyvédnő!

    Kérdésem egy művelés alól kivett zártkerti ingatlanra vonatkozna. Párom 2021-ben vásárolta meg, most el szeretné adni, és van egy részletfizetést kínáló vevő. Jócskán több, mint 6 hónapról lenne szó. Fő kérdésem a 15% SZJA lenne. Részletfizetés esetén melyik dátumot veszik figyelembe az adó mértékének meghatározásában? A szerződés dátuma (tehát idén, vagyis a szerzéstől számított második év) vagy pedig a teljes összeg kifizetése (mire már pl. a negyedik évben járnánk)?

    1. T. Vivien!
      Szja-nál az ingatlan adásvételi szerződés földhivatali benyújtásának a napja az irányadó.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ingatlanos ügyvéd és hagyatéki ügyvéd

  10. Tisztelt ügyvédnö
    Kérdésem következő lenne önhöz hogy egy kiskorú gyermek néven lévő ingatlant meg tudunk e vásárolni reszletfizetesre és ha lehet akkor hogyan tudnánk el intézni

    1. Kedves Viktória!
      Várom hívását a szerződés részleteinek megbeszélése érdekében a 0620-3415708-as mobilszámomon.
      Igen, lehetséges megvásárolni, a gyámhatóság hozzájárulásával.
      Üdv. dr. Bizik Zsófia ingatlanos ügyvéd és hagyatéki ügyvéd

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük