+36-1-331-1614; Mobil: 06-20-341-5708; | Iroda: 1054 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky út 36-38. II. emelet 5. | info[@]bizikugyvediiroda.hu

F  O  G  A  L  M  A  K  ( 1 )

 

INGATLAN

 

 Mit nevezünk ingatlannak? Mi a különbség ingó és ingatlan között? Mik az ingatlanokra vonatkozó legfontosabb jogi szabályozások?

 

1. A Ptk. (2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről) rögzíti az alapvető fogalmakat

A tulajdonjog tárgyai

5:14. § [A dolog]

(1) A birtokba vehető testi tárgy tulajdonjog tárgya lehet.

(2) A dologra vonatkozó szabályokat megfelelően alkalmazni kell a pénzre és az értékpapírokra, valamint a dolog módjára hasznosítható természeti erőkre.

(3) A dologra vonatkozó szabályokat az állatokra a természetüknek megfelelő eltéréseket megállapító törvényi rendelkezések figyelembevételével kell alkalmazni.

5:15. § [Alkotórész]

A tulajdonjog kiterjed mindarra, ami a dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetve az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne.

5:16. § [Tartozék]

A tulajdonjog kétség esetén kiterjed arra is, ami nem alkotórész ugyan, de a dolog rendeltetésszerű használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges vagy azt elősegíti.

5:17. § [Az ingatlanon fennálló tulajdonjog terjedelme]

(1) Az ingatlanon fennálló tulajdonjog a föld feletti légi térre és a föld alatti földtestre az ingatlan hasznosítási lehetőségeinek határáig terjed.

(2) Az ingatlanon fennálló tulajdonjog a föld méhének kincseire és a természeti erőforrásokra nem terjed ki.

5:18. § [Az épület és a föld tulajdonjoga]

(1) Az épület tulajdonjoga – ha az épület és a föld tulajdonosa eltérően nem állapodnak meg – a földtulajdonost illeti meg.

(2) Az ingatlan tulajdonosa rendelkezhet úgy, hogy a földet és a rajta álló épületet önálló ingatlanokként jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba.

5:19. § [A földhasználat szerződéses szabályozása a föld és az épület tulajdonosa között]

(1) Ha a földtulajdonos és az épület tulajdonosa az épület létesítésével és a föld használatával kapcsolatos jogaikat és kötelezettségeiket szerződésben szabályozzák, e szerződés harmadik személlyel szemben akkor hatályos, ha azt az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezték.

(2) A földtulajdonos és az épület tulajdonosa megállapodhatnak abban, hogy az épület tulajdonosa az épületet a földtulajdonos hozzájárulásával idegenítheti el vagy terhelheti meg. Az épület tulajdonosa a föld tulajdonosától a hozzájárulás megadását követelheti, ha az elidegenítés vagy a terhelés az épület tulajdonosát terhelő kötelezettségek teljesítését vagy az épület létesítésének a szerződésben rögzített célját nem veszélyezteti.

5:20. § [Elővásárlási jog az épület és a föld elváló tulajdona esetén]

Ha a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga elválik, a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát a földre elővásárlási jog illeti meg.

 

A dolgok osztályozása többféleképpen történhet. Az osztályozásoknak az az alapjuk, hogy bizonyos jogviszonyokban eltérő feltételek, illetőleg következmények fűződnek a dolgok egyes fajtáihoz (például adásvétel esetén más az ingó és más az ingatlan dologra vonatkozó szabályozás). A dolgok legáltalánosabban elfogadott csoportosítása: az ingó és az ingatlan dolog megkülönböztetése.

2. Ingó és ingatlan dolgok

 

  • Történelmi áttekintés

 

Az ingó és az ingatlan dologra való felosztás a jogtörténet legkorábbi időszakában már megtalálható.

A római jogban a res immobilis (ingatlan) – res mobilis (ingó) felosztás a klasszikus kor vége felé jelenik meg, és a dolog (res) jogi osztályozásában fokozatosan kiszorítja az ősi római felosztást, vagyis a res mancipi – res nec mancipi (mancipatióval, azaz ünnepélyes, nyilvánosság előtti bizonyítható módon történő átruházással ill. anélkül) csoportosítást.

Végeredményben a modern idők legfőbb dologfelosztása is ez az ingatlan-ingó felosztás lett.

Az ingó és ingatlan dolgok kategóriáit a rómaiak általánosan használták, de pontos fogalom meghatározásukat nem adták. Mégis a rómaiak szerint ingatlan a telek, és minden, ami azzal szorosan összefügg (pl. alkatrészek, épületek), minden egyéb dolog pedig ingó dolog.

Az Optk. (ABGB azaz az osztrák Polgári Törvénykönyv, mely a XIX. században egy ideig Magyarországon is hatályos volt) is csak az ingó fogalom meghatározását tartalmazza: “azon dolgok, melyek állaguk sérelme nélkül egy helyről a másikra áttehetők”; ebből következően minden más ingatlan. Az Mtj. (1928) az ingatlanok felől közelítve tartalmazott fogalom meghatározást: “ingatlanok a telkek, a föld felületének egyes határozott részei, alkotórészükkel együtt”.

 

  • Az ingatlan a jelenleg hatályos Ptk.-ban

 

Az ingatlan fogalmát a jelenleg hatályos Ptk. sem határozza meg definíciószerűen.

Mai felfogásunk szerint az ingatlanok csoportjába tartozik elsősorban a földterület és a föld méhe (víz, szén, érc stb.), továbbá mindaz, amit a földön az ember vagy a természet létrehozott (a föld természetes vagy mesterséges alkotórésze). Az ingatlannal szilárd kapcsolatban lévő dolgokra (elsősorban a felépítményekre) a következő szabály vonatkozik: a felépítmény jogi sorsa a földét követi (superficies solo cedit). Ingó minden olyan testi dolog, amely nem tartozik az ingatlan dolgok csoportjába.

 

Az ingatlanokra, – különösen a termőföldre és a lakásra, házra – a jogi szabályozás általában nagyobb figyelmet fordít, mint az ingókra. Az ingatlanok nagyobb értékére, társadalmi és gazdasági jelentőségére tekintettel mind az ingatlanok megszerzésére, mind forgalmára, mind pedig a tulajdonjogi részjogosítványok gyakorlására vonatkozóan több törvényi kötöttséget, előírást, tilalmat és korlátozást találunk (pl. írásbeli szerződés és ügyvéd közreműködése kötelező lakás/termőföld/ház adásvétel esetében). Ezzel szemben az ingókra vonatkozó tulajdonjog szabadabb, kevesebb korlátozás alá esik.

 

3. Ma már a tulajdonjog tárgyai közül vitathatatlanul az egyik legfontosabb dolog: az ingatlan.

Keressünk tehát az ingatlannal kapcsolatos ügyletekhez ingatlanjogban jártas ügyvédet, aki megfelelő szerződéses biztosítékokkal készíti el az adásvételi szerződést, vagy az ajándékozási szerződést és egyéb ingatlannal összefüggő szerződést.

Ügyvédi munkadíjamról tájékozódhat honlapomon a https://bizikugyvediiroda.hu/ugyvedi-munkadij/ linkre kattintva. Ingatlan adásvételi szerződése elkészítését és az ügylet teljes lebonyolítását vállalom alapesetben a lakás forgalmi értékének 0,3 %-ától, de minimum 70.000.-Ft összegért, maximum 250.000.-Ft összegért.

Vállalom ingatlan adásvételi szerződése elkészítését, az ingatlan vásárlásának teljes lebonyolítását. Bízza ügyét nagy tapasztalattal rendelkező, gyors és gyakorlott ügyvédre kedvező áron.  Elérhetőségeimet megtalálja honlapomon https://bizikugyvediiroda.hu/kapcsolat/  kattintva.

 

A következő részben folytatásként az ingatlan alkotórészeit és tartozékait vizsgáljuk meg, majd az ingatlan-nyilvántartási törvény ingatlant érintő fogalmaira térünk ki és a bírósági joggyakorlatot ismertetem.