+36-1-331-1614; Mobil: 06-20-341-5708; | Iroda: 1054 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky út 36-38. II. emelet 5. | info[@]bizikugyvediiroda.hu

Ingatlan adásvétel – illeték vagy szja?

INGATLAN ELADÁSKOR – SZJA

 Ingatlan adásvétellel kapcsolatos főbb illeték és szja kedvezmények, mentességek, mire figyeljünk?

Ingatlan eladásnál és vásárlásnál gyakran felmerül a kérdés: mikor kell illetéket és mikor kell személyi jövedelemadót (továbbiakban: szja) fizetni? Milyen kedvezményeket és mentességeket lehet leggyakrabban igénybe venni?

A legfontosabb, hogy ingatlan eladásakor szja-t, ingatlan vásárlásakor pedig illetéket kell fizetni.

 Előző cikkünkben az illeték szabályait részleteztük, jelen cikkünkben pedig az szja legfontosabb szabályaira térünk ki.

 

  1. Vizsgáljuk meg az ingatlan eladáshoz kapcsolódó fontosabb adómentes bevételeket

 

Az adásvételt követő ötödik év után nem kell egyáltalán szja-t fizetni, ha eladjuk az ingatlant.

 Öt éven belüli ingatlan eladáskor szja fizetési kötelezettségünk áll fenn. Azonban nem az egész eladási érték után kell megfizetnünk az szja-t (jelenleg 15%), hanem csökkenthetjük az adóalapot bizonyos tételekkel. Nézzük meg, melyek a leggyakoribb adócsökkentő tételek.

A személyi jövedelemadó bevallásakor az 5 éven belüli ingatlan eladásából származó bevételből az alábbi költségeket lehet levonni, tehát az alábbi összegek csökkentik az adóalapot:

  • a megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások:
  • az adásvételi szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat) szerinti érték.
  • az átruházásból származó jövedelem adóalapja a megszerzést követő öt éven belül a vételkori vételár levonását követően kapott jövedelem
    • 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben. Tehát ha a vétel évében vagy az azt követő évben szeretnénk eladni az ingatlant, akkor az eladási ár – (mínusz) korábbi vételár teljes értéke lesz az szja alapja;
    • 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben. Tehát ha a vételt követő 2. évben szeretnénk eladni az ingatlant, akkor az szja alapja az eladási ár – (mínusz) korábbi vételár 90 százaléka lesz;
    • 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben. Így ha a vételt követő harmadik évben adjuk el a lakásunkat, egyéb ingatlanunkat, akkor az szja alapja az eladási ár – (mínusz) korábbi vételár 60 %-a lesz;
    • 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben. Ennek megfelelően, ha a vételt követő negyedik évben adjuk el az ingatlant, akkor az szja alapja az eladási ár – (mínusz) korábbi vételár 30%-a lesz.

 

  • a cserébe kapott ingatlan, illetve vagyoni értékű jog esetében a csereszerződésben rögzített érték;
  • helyi önkormányzattól vásárolt lakás estében a szerződésben szereplő tényleges vételár;
  • ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összeg a használatbavételi (fennmaradási) engedély jogerőre emelkedésének napjáig,
  • használatbavételi (fennmaradási) engedéllyel még nem rendelkező épített-ingatlan, illetőleg alapterület-bővítés esetben a tényleges használatbavételig, az építő (építtető) magánszemély vagy házastársa nevére kiállított számla szerinti érték, de legalább a beépített anyag-érték;
  • az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett érték.
  • öröklésnél a hagyatékátadó végzésben (hagyatéki leltárban) szereplő összeget kell levonni az szja alapból. Ha például egyenes ági rokonok és házastárs öröklése esetében nem szabtak ki illetéket, akkor is a hagyatékátadó végzésben (hagyatéki leltárban) szereplő összeget lehet levonni az szja alapból. Ha a hagyatékátadó végzésben szereplő összegért vagy olcsóbban adják el az ingatlant, akkor az után nem kell szja-t fizetni, hisz nem keletkezett jövedelem. Ha drágábban, akkor a különbözet után kell megfizetni az szja-t.
  • ajándékozás esetén az szja alapból levonható az ajándékként kapott ingatlan eladásából származó bevétel 75 százaléka, azzal, hogy más kiadás költségként nem vonható le a bevételből. Az ajándékozást követő ráépítés, létesítés, alapterület-növelés esetén az szja alapból levonható a ráépítéssel, létesítéssel, alapterület-növeléssel összefüggő egyéb, ha azok együttes összege meghaladja az eladásból származó bevétel 75 százalékát.

Ha a megszerzésre fordított összeg a fentiek szerint nem állapítható meg, akkor az ingatlan eladási ár 75 százalékával kell csökkenteni az szja alapot, de ebben az esetben más kiadás, költségként nem számolható el, nem vonható le az adóalapból.

a települési önkormányzat által nyújtott lakáscélú támogatás, amelyeket az önkormányzat a rászoruló családok részére nyújt;

  • a lakás-takarékpénztárakról szóló törvény szerint nyújtott állami támogatás és a támogatásra, valamint a lakástakarék-betétre fizetett (jóváírt) kamat;
  • a munkáltató által lakáscélú felhasználásra nyújtott vissza nem térítendő támogatás, a vételár vagy a teljes építési, felújítási költség 30 százalékáig. Több munkáltató esetén a folyósítás évét megelőző négy évben így folyósított összeg maximum 5 millió forintig, feltéve, hogy a lakás szobaszáma nem haladja meg a méltányolható lakásigényt (lakáscélú munkáltatói támogatás);
  • az az összeg, amelyet a pénzügyi intézmény a hiteladóssal szemben nem jogosult érvényesíteni (a devizakölcsönök törlesztési árfolyamának rögzítéséről és a lakóingatlanok kényszerértékesítésének rendjéről szóló törvény rendelkezései szerint)

 

Adásvételi szerződés megkötéséhez fontos szakértő ügyvéd megválasztása, mert egy körültekintő, alapos szakember felhívja a fenti és a további részletszabályokra a figyelmet.

Ingatlan adásvételi ügyekben széleskörű tapasztalattal rendelkező ügyvédként vállalom ingatlan adásvételi szerződése elkészítését, ingatlan eladásának-vételének teljes lebonyolítását kedvező áron.

Várom hívását munkaidőben a 0620-341-5708-as telefonszámon.

Elérhetőségeimet megtalálja honlapomon https://bizikugyvediiroda.hu/kapcsolat/ kattintva.