Dr. Bizik Zsófia ügyvéd

Ingatlan eladáskor szja

Ingatlan adásvétel – illeték vagy szja?

INGATLAN ELADÁSKOR – SZJA

 Ingatlan adásvétellel kapcsolatos főbb illeték és szja kedvezmények, mentességek, mire figyeljünk?

Ingatlan eladásnál és vásárlásnál gyakran felmerül a kérdés: mikor kell illetéket és mikor kell személyi jövedelemadót (továbbiakban: szja) fizetni? Milyen kedvezményeket és mentességeket lehet leggyakrabban igénybe venni?

A legfontosabb, hogy ingatlan eladásakor szja-t, ingatlan vásárlásakor pedig illetéket kell fizetni.

 Előző cikkünkben az illeték szabályait részleteztük, jelen cikkünkben pedig az szja legfontosabb szabályaira térünk ki.

  1. Vizsgáljuk meg az ingatlan eladáshoz kapcsolódó fontosabb adómentes bevételeket

Az adásvételt követő ötödik év után nem kell egyáltalán szja-t fizetni, ha eladjuk az ingatlant.

 Öt éven belüli ingatlan eladáskor szja fizetési kötelezettségünk áll fenn. Azonban nem az egész eladási érték után kell megfizetnünk az szja-t (jelenleg 15%), hanem csökkenthetjük az adóalapot bizonyos tételekkel. Nézzük meg, melyek a leggyakoribb adócsökkentő tételek.

A személyi jövedelemadó bevallásakor az 5 éven belüli ingatlan eladásából származó bevételből az alábbi költségeket lehet levonni, tehát az alábbi összegek csökkentik az adóalapot:

  • a megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások:
  • az adásvételi szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat) szerinti érték.
  • az átruházásból származó jövedelem adóalapja a megszerzést követő öt éven belül a vételkori vételár levonását követően kapott jövedelem
    • 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben. Tehát ha a vétel évében vagy az azt követő évben szeretnénk eladni az ingatlant, akkor az eladási ár – (mínusz) korábbi vételár teljes értéke lesz az szja alapja;
    • 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben. Tehát ha a vételt követő 2. évben szeretnénk eladni az ingatlant, akkor az szja alapja az eladási ár – (mínusz) korábbi vételár 90 százaléka lesz;
    • 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben. Így ha a vételt követő harmadik évben adjuk el a lakásunkat, egyéb ingatlanunkat, akkor az szja alapja az eladási ár – (mínusz) korábbi vételár 60 %-a lesz;
    • 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben. Ennek megfelelően, ha a vételt követő negyedik évben adjuk el az ingatlant, akkor az szja alapja az eladási ár – (mínusz) korábbi vételár 30%-a lesz.

 

  • a cserébe kapott ingatlan, illetve vagyoni értékű jog esetében a csereszerződésben rögzített érték;
  • helyi önkormányzattól vásárolt lakás estében a szerződésben szereplő tényleges vételár;
  • ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összeg a használatbavételi (fennmaradási) engedély jogerőre emelkedésének napjáig,
  • használatbavételi (fennmaradási) engedéllyel még nem rendelkező épített-ingatlan, illetőleg alapterület-bővítés esetben a tényleges használatbavételig, az építő (építtető) magánszemély vagy házastársa nevére kiállított számla szerinti érték, de legalább a beépített anyag-érték;
  • az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett érték.
  • öröklésnél a hagyatékátadó végzésben (hagyatéki leltárban) szereplő összeget kell levonni az szja alapból. Ha például egyenes ági rokonok és házastárs öröklése esetében nem szabtak ki illetéket, akkor is a hagyatékátadó végzésben (hagyatéki leltárban) szereplő összeget lehet levonni az szja alapból. Ha a hagyatékátadó végzésben szereplő összegért vagy olcsóbban adják el az ingatlant, akkor az után nem kell szja-t fizetni, hisz nem keletkezett jövedelem. Ha drágábban, akkor a különbözet után kell megfizetni az szja-t.
  • ajándékozás esetén az szja alapból levonható az ajándékként kapott ingatlan eladásából származó bevétel 75 százaléka, azzal, hogy más kiadás költségként nem vonható le a bevételből. Az ajándékozást követő ráépítés, létesítés, alapterület-növelés esetén az szja alapból levonható a ráépítéssel, létesítéssel, alapterület-növeléssel összefüggő egyéb, ha azok együttes összege meghaladja az eladásból származó bevétel 75 százalékát.

Ha a megszerzésre fordított összeg a fentiek szerint nem állapítható meg, akkor az ingatlan eladási ár 75 százalékával kell csökkenteni az szja alapot, de ebben az esetben más kiadás, költségként nem számolható el, nem vonható le az adóalapból.

a települési önkormányzat által nyújtott lakáscélú támogatás, amelyeket az önkormányzat a rászoruló családok részére nyújt;

  • a lakás-takarékpénztárakról szóló törvény szerint nyújtott állami támogatás és a támogatásra, valamint a lakástakarék-betétre fizetett (jóváírt) kamat;
  • a munkáltató által lakáscélú felhasználásra nyújtott vissza nem térítendő támogatás, a vételár vagy a teljes építési, felújítási költség 30 százalékáig. Több munkáltató esetén a folyósítás évét megelőző négy évben így folyósított összeg maximum 5 millió forintig, feltéve, hogy a lakás szobaszáma nem haladja meg a méltányolható lakásigényt (lakáscélú munkáltatói támogatás);
  • az az összeg, amelyet a pénzügyi intézmény a hiteladóssal szemben nem jogosult érvényesíteni (a devizakölcsönök törlesztési árfolyamának rögzítéséről és a lakóingatlanok kényszerértékesítésének rendjéről szóló törvény rendelkezései szerint)

Adásvételi szerződés megkötéséhez fontos szakértő ügyvéd megválasztása, mert egy körültekintő, alapos szakember felhívja a fenti és a további részletszabályokra a figyelmet.

Ingatlan adásvételi ügyekben széleskörű tapasztalattal rendelkező ügyvédként vállalom ingatlan adásvételi szerződése elkészítését, ingatlan eladásának-vételének teljes lebonyolítását kedvező áron.

Várom hívását munkaidőben a 0620-341-5708-as telefonszámon.

Elérhetőségeimet megtalálja honlapomon https://bizikugyvediiroda.hu/kapcsolat/ kattintva.

36 Responses

  1. Tisztelt Ügyvédnő,
    ajándékozással kaptam egy ingatlant 2015-ben, idén szeretném eladni. Az eladási ár magasabb lesz, mint az ajándékozási szerződésben szereplő ár, ez lesz az szja fizetési kötelezettség alapja. Azonban fent olvasom, hogy ajándékozás esetén ebből az alapból a 75%-a levonható? Ez azt jelenti, hogy ha pl. 20M lesz az alap, ebből levonható a 75% (ami 5M) és ennek a 15%-át kell szja-ként befizetnem? Köszönettel, E.Beáta

    1. Tisztelt Hölgyem!
      Igen, így, a cikkemben leírtak szerint lesz az szja fizetés.
      Tisztelettel:
      Dr. Bizik Zsófia, ügyvéd

  2. Tisztelt Ügyvèdnő!
    2017. Januàrban èrtèkesìtettem egy 1+fèl szobàs lakàst, àprilisban vettem egy kis garzont. Most ezt is bizonyos okokbòl elszeretnèm adni,nagyobb èrtèkben, mint ammenyièrt vàsàroltam.Amit megvàsàrolnèk, annak az èrtèke is tõbb, mint ammenyièrt eladom a mostani lakàst. Az lenne a kèrdèsem, hogy ilyen esetben adòt vagy illetèket kell fizetnem? Mit kell figyelembe venni, azt, hogy mennyièrt vettem a mostani lakàst ès mennyièrt adom el vagy azt, hogy mennyièrt adom el mostani lakàst ès mennyièrt veszem a màsikat? Szàmìt, hogy 1 èven belül ez a màsodik lakàs,amit èrtèkesìteni szeretnèk?

    1. T. Éva!
      Ilyenkor is kell adót fizetni az eladás és illetéket minden vétel után, de csak a különbözetek után, mert 1 éven belül vásárol/ad el.
      Ha szeretné, hogy én szerkesszem az adásvételi szerződést, akkor kérem hívjon bizalommal a 0620-3415708-as mobilszámomon.

      Üdv. dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  3. Tisztelt Ügyvédnő!

    2015-ben vásárolt nyaralót idén 2018-ban eladjuk. SZJA-t elvileg kell fizetnem utána, de a különbözet, vagy a teljes eladási ár után?
    Hozzávetőlegesen hasonló áron adjuk el mint vásároltuk, mivel van értéknövelő beruházásról igazoló számlánk.

    Köszönettel: Sándor Péter

  4. Tisztelt Ügyvédnő 2014 októberében a férjemmel közös névre vettünk egy ingatlant.Férjem 2016 januárjában sajnos meghalt.Két fiam és én örököltünk.Én az ingatlan felét valamint a másik felének az 1/3-át meg a haszonélvezeti jogot, a fiaim szintén 1/3, 1/3 részt.2018-ban adnánk el a házat, mennyi adót kell fizetnünk. Köszönöm válaszát Tisztelettel B.Z.-né

    1. T. Hölgyem!

      Meg kell nézniük, hogy a hagyatékátadó végzésben milyen árat tüntetett fel a közjegyző az ingatlan értékeként az adó-és értékbizonyítvány alapján.
      Ha ezen érték alatt adják majd el az ingatlant, akkor nem kell szja-t fizetniük.
      Ha felette, akkor a különbözet 90%-a után kell megfizetniük a 15%-os szja-t.

      Amennyiben a közreműködésemmel kívánják megkötni a szerződéseket, úgy hívjanak bizalommal a 0620-3415708-as mobilszámomon.

      Tisztelettel Dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  5. Tisztelt Ügyvédnő. A férjem sajnos 2016 áprilisában meghalt. Három gyermekünk van.Gyermekeink és én örököltem.Közjegyző előtt a hagyatéki végzésben gyermekeink részüket nekem ajándékozták,többek között egy erdő területet, amit szeretnék eladni.Az eladás birtok- összevonással történik.Ebben az esetben mi az adókötelezettségem? Ugyanaz a törvény érvényes-e ajándékozásnál,mint öröklésnél, ha a szerzett értéknél nem magasabb az eladási ár adómentes? Birtok-összevonásnál? Köszönöm a segítségét.T.Erzsike.

    1. T. Hölgyem!
      A birtokösszevonási célú földcsere az Szja törvény alkalmazásában nem minősül átruházásnak (értékesítésnek). Amennyiben a cseréhez kapcsolódóan értékkiegyenlítés is történik, az e címen kapott pénzösszeg vagy más vagyoni érték az azt szerző magánszemély egyéb jövedelmének számít. Általánosságban igaz az, hogyha az értékesítés kisebb összegért történik, mint a szerzési érték, akkor nincs szja fizetési kötelezettség.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  6. Tisztelt Ügyvédnő! Szeretném megtudni, hogy hogyan kell adóznom a 2013-ban Édesapámtól megörökölt és 2017-ben értékesített termőföld után. A vevő vállalta a szerződésben, hogy a vásárolt termőföldet 5 évig más célra nem használja. A 2013-ban megállapított érték 1.850 eFt., /3-an örököltük/ és 2017-ben 3,000 eFt-ért adtuk el. 2013-ban a közjegyzői ktg. 27,420,- Ft. és a földhivatalnak megfizetett 6,600,- Ft. volt.Köszönöm szépen válaszát. Tisztelettel K.V.

    1. T. Valéria!
      Ingatlanértékesítésből származó jövedelem után fizetendő személyi jövedelemadó alapja az értékesítésből befolyó összeg (eladási ár) csökkentve a megszerzésre fordított összeggel, és az ezzel összefüggő más kiadásokkal. Mivel az értékesítés a szerzést követő 4. évben történt, a levonások után megmaradó összeg 30 %-a lesz az adóalap mértéke pedig 15 %. Az adót a magánszemélynek adóbevallásában kell megállapítania és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetnie. Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  7. Tisztelt Ügyvédnő!
    2017-ben ajándékba kaptam apukámtól egy 20 milliós lakást. Idén 16 millióért kívánom eladni, érdeklődnék, hogy van-e szja fizetési kötelezettségem.
    Köszönettel és üdvözlettel. Kovács K

    1. T. Kriszta!
      Nincs, mert adózni csak a jövedelem után kell, ami az az összeg lenne, amennyivel többért adja el, mint a szerzési értéke.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  8. Tisztelt Ügyvédnő!
    Édesapám 2016-os halálakor lett az enyém 50%-os örökléssel és 50%-os ajándékozással egy lakás, amelynek 2017-es eladása után „szeretnék” adózni.
    Ha jól gondolom, a bevételt csökkentő „megszerzésre fordított összeg” egyrészt a hagyatéki végzésben szereplő összeg fele, másrészt a „fél ajándék-lakás” tényleges eladási ára felének a 75%-a. (Vagyis az ajándék-rész adójánál, az „átruházásból származó bevétel” meghatározásánál ugye nem a hagyatéki végzés számít, hanem a valós eladási ár?)
    2016-ban vettünk egy lakást drágábban, az illeték-kedvezményt érvényesítettük a NAV-nál, de gondolom mást nem tehetünk, a 2017-es év utáni adót ez sajnos nem érinti.
    Legyen szíves megerősíteni a fenti gondolatok helyességében, mert a NAV sajnos rám hagyta ezt a számítgatást.
    Köszönettel és tisztelettel: Ági

    1. T. Ágnes!
      Azt írja, hogy 2016-ban, az édesapja halálakor fele részben öröklés, fele részben ajándékozás útján lett az Öné az a lakás, amelynek 2017-es eladása után szja fizetési kötelezettsége keletkezett. Az eladási árból, mint megszerzésre fordított összeg, az örökölt rész esetén a hagyaték átadó végzésben megjelölt összeg a levonandó, az ajándékozott rész esetében pedig, ha az ajándékozás is a hagyatéki eljárás keretében történt, úgy ugyanennyi, ha ettől függetlenül, egy másik ügylet keretében, úgy az ajándékozás után fizetendő illeték alapja. Ha a NAV nem szabott ki illetéket (pl. egyenes ági ajándékozás esetén), akkor alkalmazandó a 75 %-os szabály, természetesen a tényleges eladási árra vetítve. Irataival szükség esetén keressen fel irodámban időpont egyeztetését követően személyes konzultáció érdekében. Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  9. Tisztelt Ügyvédnő!

    Szeretnék segítséget kérni, hogy esetemben milyen módon kell kiszámítani a fizetendő szja-t!

    1990-ben egy ingatlanban örökléssel szereztem 1/4-ed részt, majd 2015-ben örökléssel ugyanebben további 1/4-ed részt (ez 6 millió Ft volt), majd 2016-ban csere jogcímen a maradék 2/4-ed részt (ez 13 millió Ft volt).

    Az egyik verzió, hogy ennek az ingatlannak 3/4-ed részét elajándékozom egyenesági rokonnak, és a maradék 1/4-ed részét 10 millió Ft-ért eladom neki.

    A másik verzió, hogy a fele ajándékozás, és a másik fele eladás, ez esetben 20 millió Ft-ért.

    Köszönettel,
    Sz.G.

    1. T. Gergő!
      1. verzió: ha „az 1990-ben szerzett 1/4-d részt” adja el, nincs szja fizetési kötelezettség, mert 5 éven túli az eladás, az ajándék pedig ingyenes jogügylet, tehát abból nem származik jövedelme.
      2. verzió: az 1990-ben szerzett rész értékesítése után nincs szja (ld. fent), a 2015-ös szerzés után az adóalap a 10 M és 6 M különbözetének 60 %-a, azaz 2,4 M, mértéke pedig ennek a 15 %-a, vagyis 360 eFt.
      Várom jelentkezését a 0620-3415708-as mobilszámomon a készítendő szerződések részleteinek megbeszélése érdekében.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  10. SZJA Megállapításkor öröklött ingatlan esetén , a kifzetett illeték költségként elszámolható-e köszönettel . dr Ságiné

    1. T. Hölgyem!
      Igen, adóalap csökkentő a hagyatékátadó végzésben megjelölt ingatlanértéken felül valamennyi, az ingatlan megszerzésével kapcsolatos igazolt költség.
      Üdv. dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  11. Jónapot ügyvédnő!
    Két és fél éve vettem egy ingatlant,ami az édesanyám nevén volt. 8,5 millióért. Most 13,5 millióért kelt el. Kb mennyit kell jövőre szja- t fizetni? Köszönöm a válaszát.

    1. T. Adrienn!
      Ha az ingatlant 2015-ben vette, és 2018-ban adja el, akkor 13,5 M – 8,5 M = 5 M, ennek a 60%-a, ha 2016-ban vette, akkor a 90 %-a lesz az adóalap, mértéke pedig 15 %.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  12. Tisztelt Ugyvedno,

    Edesanyam es Edesapam neven volt egy lakas 1/2-1/2 resz tulajdonjoggal. Edasanyam halalakor 2003-ban Ocsem es en megorokoltuk az o 1/2 reszet egyenlo, 50-50%-ban. 2014-ben pedig Edesapam halalakor megorokoltuk az O neven levo 2/4 reszt, megint az Ocsem es en 50-50%-ban. A 2014 beli hagyatekatado vegzesben a kovetkezo szoveg szerepel: „az kozjegyzo az orokhagyo hagyatekat a kovetkezokeppen adja at: a XXXX hrsz alatt felvett ingatlannak az orokhagyo neven allo 2/4 reszet, amelynek erteke ado-es ertekbizonyitvany szerint 5.600.000 Ft” . Ez az ertek a 2/4 reszre vonatkozik vagy pedig a teljes ingatlanertekre (4/4 resz?) Valaszat elore is koszonom, Szanto Imola

    1. T. Imola!
      Látatlanban nem lehet 100 %-os biztonsággal megmondani, mert nem egységes a közjegyzők gyakorlata, és nem látom az egész iratanyagot.
      De a hagyaték, tehát az ½ rész képezi az eljárás tárgyát, így feltehetőleg annak az értéke 5,6 M Ft, ahogy azt az idézett szövegrész is tartalmazza.
      Nyilván önök ismerik az ingatlan valós értékét, és ez arányban is állhat vele.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

    2. Üdvözlöm
      Édesapám ajándékozási szerződéssel jutott hozzá ingatlanhoz (egyenes ágon), szeretné eladni és mihamarabb venni belőle egy másik ingatlant. Erre is érvényey ha egy éven belül van az eladás és a vétel akkor a különbözetre kell adót fizetni? Illetve az új vételénél kell vagyonszerzési illetéket fizetnie?

      1. T. Adrienn!
        Honlapomon részletes cikket talál az ajándékba kapott ingatlan eladása estén fizetendő szja fizetési kötelezettség részleteiről. Ha 5 év után adja el, akkor már nem kell fizetnie szja adót.
        Ingatlan vásárlásnál viszont a vegyonszerzési illetéket csak a különbözet után kell megfizetnie, ha drágábban vásárol, ha viszont olcsóbban, akkor nincs illeték.
        Szívesen elkészítem az ingatlan adásvételi szerződést, keressenek bizalommal a 06203415708-as mobilszámomon a részletek megbeszélése érdekében.

        Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ingatlan ügyvéd és hagyatéki ügyvéd

  13. Tisztelt Ügyvédnő!
    2016.-ban Édesanyámtól örököltem egy lakrészt amely a hagyatéki sz. szerint 15 millió Ft-t ért.Ezt 2019.-ben értékesíteni szeretném 10 millió forintért. Így tehát 10 millió 60 %a után kell 15% SZJA-t fizetnem. Vásárolni szeretnék egy új lakást, a fiam nevére én pedíg csak haszonélvezőként lennék ebben az ügyletben. Megillet-e vagyonszerzési illeték kedvezmény mint haszonélvezőt? Vagy a fiamnak a teljes vételár után kell fizetnie a vagyonszerzési illeték 4%-t? Előre is köszönöm sz. tájékoztatását. Üdvözlettel Dóra

    1. Kedves Dóra!
      Javaslom, hogy egyeztessünk telefonon vagy akár személyesen, hogy illeték szempontból a legkedvezőbb ingatlan adásvételi szerződési módot választhassák.
      Elérhetőségem: 0620-3415708.

      Üdv. dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  14. Tisztelt Ügyvédnő ! 2006.11.22. épített hétvégi házamat szeretném értékesíteni .Szeretném tudni kell e helyette vennem másikat, ill. van-e aÜdvözlettel Évadóköteles vonzata, mert 80 éves vagyok és nem szándékozok másikat venni .

    1. Kedves Levélíró!
      Mivel több mint 5 éve az Ön tulajdona az ingatlan, amit most elad, nem kell utána szja adót fizetnie, és nem kell belőle vennie másik ingatlant sem, ha nem szeretne.

      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  15. Tisztelt Ügyvédnő!
    2015-ben vásároltunk egy lakást 11,5 millió Ft-ért, amit 2018-ban a lányunknak ajándékoztunk. Az ajándékozási szerződésben 23,5 millió Ft ingatlanérték szerepel. Ő ennek az értéknek a 25%-a után adózik. A kérdésem az, hogy nekünk mint ajándékozóknak keletkezett-e Szja kötelezettségünk az öt éven belüli elidegenítés miatt?
    Tisztelettel

    1. T. Gábor!
      Nem kell szja-t fizetniük, hiszen nem szereztek bevételt, mert ingyenes ingatlan ajándékozási szerződést kötöttek, és nem visszterhes ingatlan adásvételi szerződést.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  16. Tisztel ügyvédnő! 2016-ban örököltem egy fél házat. Most eladnám. 2 250000-re becsülték fel most 3100000 adnám. Másik házat veszek belőle. Hogyan változik a fizetési kötelezettségem mi az amit fizetnem kell? Válaszát köszönöm

    1. Kedves Szilvia!
      Eladáskor a különbözet, azaz 850.000.-Ft 60%-a után fizet 15%-os szja-t, azaz 76500.-Ft-ot, és ha 3 éven belül vesz másik ingatlant, akkor majd a vásárláskori érték és az eladási érték különbözete után fizet 4% vagyonszerzési illetéket.
      Az ingatlan adásvételi szerződések elkészítését kedvező ügyvédi díjon vállalom. Elérhet a 0620-3415708-as mobilszámomon.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  17. Tisztelt Ügyvédnő!
    Egy ingatlan résztulajdonát árverés útján szereztük meg. A NAV felülbírálta a vételárat, magasabb forgalmi értéket állapított meg, mely után kirótták a 4%-os vagyonszerzési illetéket.
    Az ingatlant (teljes 100%) értékesítettük.
    Kérdésünk: az SZJA (15%) fizetésével kapcsolatan ennél a résztulajdonnál mi alapján számoljunk?
    Mi lesz a vétel ár: az eredeti árverési vételösszeg vagy a NAV féle magasabb összeg lesz az alap (beszerzési összeg), amit levonhatunk az eladási árból, az illeték mellett?
    Köszönöm válaszát!

    1. Kedves Szilvia!
      Az eladási árból az árverési vételár összegét lehet levonni az SZJA alapjának a kiszámításakor, mint beszerzési összeget,
      valamint az illetéket, eljárási díjakat, ingatlanközvetítő díját, ügyvédi költséget, és a számlával igazolt értéknövelő beruházások összegét lehet levonni.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ingatlanos ügyvéd és hagyatéki ügyvéd

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük