Dr. Bizik Zsófia ügyvéd
Ingatlan adásvételi szerződés megerősítése, kötbér, foglaló

Az ingatlan adásvételi szerződés megerősítése

Hogyan erősíthetjük meg az ingatlan adásvételi szerződésben vállalt kötelezettségeket?

A szerződést megerősítő jogintézmények célja a szerződés teljesítése iránti szándék fokozott biztosítása. A szerződés megerősítése mindig a szerződés esetleges megszegésének önként vállalt többletszankciója.

Az új Ptk. három ilyen biztosítékot, eszközt nevesít. Ezek:

  1. Foglaló
  2. Kötbér
  3. Jogvesztés kikötése

 

Foglaló

Leggyakoribb eszköz a kötelezettségvállalás megerősítéseként a foglaló. A foglaló csak pénz lehet. A foglalót átadhatjuk az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor készpénzben vagy akár a banki átutalással kifizetett pénzösszeget is foglalónak tekintik a felek. Sőt, a felek egy már korábban, a szerződéskötést megelőzően átadott pénzösszeget is minősíthetnek utólag foglalónak. Ám rendeltetésének ki kell egyértelműen derülnie a szerződés szövegéből.

Míg előleget a kötelezettségvállalás jeléül szokás fizetni, úgy a foglaló a kötelezettségvállalás megerősítéseként, külön vállalt többletszankcióként kerül átadásra.

A foglaló a vételárba beszámít. Ha a szerződést teljesítik, akkor a tartozás a foglaló összegével csökken.

Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért mindkét fél felelős, vagy sem az eladó, sem a vevő nem felelős, úgy a foglaló visszajár.

Az ingatlan adásvételi szerződés teljesítésének meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszíti, míg a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni. Ez tehát a foglaló alkalmazásának legfőbb célja. Azáltal készteti a feleket a szerződésszerű teljesítésre, hogy amennyiben bármelyik fél nem teljesíti a maga szerződésbeli kötelezettségét, úgy elveszíti az a fél a foglaló összegét.

Általában a lakás/ház vételára 10%-ának megfelelő összeget szoktak kikötni a felek foglalóként, de ez akár el is térhet ettől az aránytól, azzal a korláttal, hogy a túlzott mértékű foglaló összegét a bíróság mérsékelheti.

 

Kötbér

A kötbér olyan szerződésszegés megelőzésére is szolgál, mint a késedelem, a hibás teljesítés, a meghiúsulás (azaz a teljesítés elmaradása), vagy bármi más, amit a szerződő felek lényeges és súlyos szerződésszegésnek minősítenek az adásvételi szerződésben.

A kötbérről akkor beszélhetünk, amikor a kötelezett pénz fizetésére kötelezi magát arra az esetre, ha olyan okból, amelyért felelős, megszegi a szerződést. Mentesül a kötbérfizetési kötelezettség alól a kötelezett, ha a szerződésszegését kimenti. A kötbér írásban köthető csak ki. A kötbérigényét attól függetlenül érvényesítheti a jogosult, hogy a kötelezett szerződésszegéséből származott-e kára vagy sem.

Például gyakorta kikötnek kötbért arra az esetre, ha a vevő késedelmesen fizeti a vételárrészletet, vagy az eladó késedelmesen adja birtokba az eladott lakást, vagy hibásan teljesít, stb. Sokszor indokolt a kötbért akár napi összegben kikötni.

A kötbér sok hasonlóságot mutat a foglalóval, ám közöttük számos eltérés is van.

A kötbér minimálkárátalány-jellege abban jelenik meg, hogy ha a kötbér jogosultjának egyáltalán nincs kára, a kötbér összege akkor is megilleti. Nincs tehát a kötbér összegét meg nem haladó kárösszeget illetően bizonyítási kötelezettsége, ha a szerződésszegő fél magatartása megalapozza a kötbérkövetelést. A kötbért meghaladó kár viszont a kártérítési igény összegszerűségének bizonyítása mellett érvényesíthető.

Pénztartozás késedelmére kikötött kötbérre a késedelmi kamat szabályait kell alkalmazni. Hibás teljesítés miatti kötbér mellett nem érvényesíthet a jogosult szavatossági igényt is, de érvényesítheti a kötbért meghaladó kárát. Az igényjogosult döntésen múlik tehát, hogy szavatossági igényt érvényesít-e vagy kötbérigényt, ha vele szemben hibásan teljesítettek.

A teljesítés elmaradása esetére kikötött kötbér érvényesítése a teljesítés követelését kizárja. A késedelem esetére kikötött kötbér megfizetése nem mentesít a teljesítési kötelezettség alól. A jogosult a szerződésszegéssel okozott kárának megtérítését akkor is követelheti, ha kötbérigényét nem érvényesítette. Ha a jogosult nem érvényesített kötbérigényt, attól még kártérítési igényt a teljes összegre támaszthat, hiszen a minimál-kárátalány lehetőségének igénybevétele nem kötelesség, hanem jog.

A késedelmi kötbér ismételten is érvényesíthető, ha a szerződésszegő fél a póthatáridőt többször is elmulasztja.

Kötbér után kamatot nem lehet kikötni, az ilyen rendelkezés semmis. De az esedékessé vált kötbér után a kötelezett késedelmi kamatot köteles fizetni.

A szerződési szabadság elvéből következik, hogy a kötbér mértékét a felek szabadon határozhatják meg.  A túlzott mértékű kötbér összegét azonban a bíróság – ugyanúgy, mint a foglalónál – mérsékelheti. A túlzott mértékű kötbérkikötés ugyanis nem szerződést megerősítő elem lenne, hanem erőfölénnyel való visszaélést, általában joggal való visszaélést eredményezne. Általános mértékként itt is a 10%-os kötbért jelölhetjük meg.

 

Mikor lehet mentesülni a kötbérfizetési kötelezettség alól?

A szerződésszegő fél a kötbérfelelősség alól csak akkor mentesülhet, ha bizonyítja, hogy a szerződésszegést az ellenőrzési körén kívül eső olyan körülmény okozta, amely a szerződéskötéskor nem volt előre látható, és nem volt elvárható, hogy a körülményt elkerülje, vagy a kárt elhárítsa.

 

A jogvesztés kikötése

A felek az ingatlan adásvételi szerződésben írásban kiköthetik, hogy a szerződésszegésért felelős fél elveszít valamely jogot, amely őt a szerződés alapján egyébként megilletné.

Ha a jogvesztés a kötelezettet túlságosan sújtaná, a kötelezett kérelmére a bíróság a joghátrányt mérsékelheti.

Fontos, hogy a szerződésszegő fél csak a szerződés alapján őt megillető jogot veszti el, vagyis olyan jog tekintetében, amelyet a jogszabály biztosít számára, nem köthető ki a jogvesztés.

Klasszikus példa a jogvesztés kikötésének esetére a részletfizetési kedvezmény megvonása. Amennyiben a fél valamely részlet határidőre való megfizetését elmulasztja, akkor az egész tartozása egy összegben esedékessé válik. Fontos szabály, hogy a részletfizetési jogosultság megvonásával az eladó az első esetben történő előforduláskor csak akkor élhet, ha a vevőt a mulasztás tényéről értesítette, és annak pótlására megfelelő határidőt adott.

Érvényességi feltétel itt is, hogy a jogvesztés kikötése csak írásban történhet.

 

Milyen tehát egy jó ingatlan adásvételi szerződés?

Tartalmazza mindazokat a szerződést megerősítő jogintézményeket, így a foglalót, kötbért, és akár még a jogvesztés kikötését is, melyek megerősítik a kötelezettségvállalást, melyek ösztönzik a feleket abban, hogy betartsák az adásvételi szerződésben vállalt kötelezettségeiket. Nagy körültekintést és gondos eljárást igényel tehát a szerződés tartalmának helyes kialakítása és az ügylet felelős végigkísérése az okiratok aláírásától a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséig.

 

Ingatlan adásvételi szerződése elkészítését és az ingatlan adásvételének teljes lebonyolítását bízza nagy tapasztalattal rendelkező, gyakorlott ügyvédre.  

Elérhetőségeimet megtalálja honlapomon ide kattintva: Kapcsolat

6 Responses

  1. Tisztelt Ügyvédnő!

    Arra a kérdésre szeretnék választ kapni, hogy milyen formai követelményeknek kell megfelelni a „Vételi szándéknyilatkozat”-nak ahhoz, hogy az ajánlattevő és az eladó egyaránt érvényesíthesse követelését bármelyik fél visszalépése esetén?
    Befolyásolja-e a követelés érvényesítését a szándéknyilatkozat formai hibája/ hiányosságai?
    Köszönettel: Fejes Gizella

    1. T. Gizella!
      Két tanú előtt történjen az aláírás, a 2 tanú aláírásával, nevével és adatainak feltüntetésével jöjjön létre az okirat. Üdv. dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  2. Tisztelt Ügyvédnő!

    Ingatlan vétel céljából a leendő vevő egy szándéknyilatkozatban kötelezettséget vállal arra, hogy bizonyos időn belül adásvételi szerződést köt az eladóval, és a szándéka megerősítése céljából egy bizonyos összeget megfizet az ingatlant eladónak. A leendő vevő a nyilatkozat megtételével tudomásul veszi, hogy ha mégsem köt az eladóval adásvételi szerződést, akkor az eladó megtarthatja a leendő vevő által megfizetett összeget. A kérdésem az lenne, hogy ha a leendő vevő nem tesz eleget a nyilatkozatban vállalt kötelezettségének, akkor az eladó meghiúsulási kötbérként tarthatja meg a leendő vevő által megfizetett összeget?
    Válaszát előre is köszönöm!

    1. T. Anita!
      Foglalóként megtarthatja, ha foglalóként szerepelt az összeg az iratban. Üdv. dr. B.zs.ü.

  3. Azt szeretném megtudni, hogy én mint az eladott ingatlan vételi árának örököse 1/2 részben , hogyan tudhatnám meg, hogy mennyi volt az ingatlan eladási ára.Sem a vevő, sem a földhivatal nem tájékoztat, a végrendeleti közjegyző nem kéri ki az adásvételi szerződést, az adásvételi szerződést író megtagadta a kérésemet. Mi a további lehetőség , hogy kiderítsem mennyiért kelt el az ingatlan?
    Üdvözlettel: Bányai Gézáné

    1. Kedves Asszonyom !

      Köszönöm levelét. Ha az ingatlan vételárát átutalással fizették akkor a bankszámla kivonatok segíthetnek (de ehhez nem valószínű, hogy hozzá tud jutni) vagy ha készpénzben akkor a hagyatéki leltár. A hagyatékátadó végzésben meg kell jelölnie a közjegyzőnek, hogy az örökölt összeg honnan származik. Az önkormányzattól kikérhető adó és értékbizonyítvány mely egy átlagos piaci árat határoz meg az ingatlanra, kontroll céljából ez is megfelelő lehet.

      Üdvözlettel: dr. Bízik Zsófia ügyvéd

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük