Dr. Bizik Zsófia ügyvéd
lakásbérlet

Lakásbérleti szerződés

Lakásbérleti szerződés fontossága

Egy gondosan megfogalmazott és részletes lakásbérleti szerződés sok kellemetlenségtől megóvhatja a bérbeadót. Akármennyire is megbízhatónak tűnő bérlőt is talált, súlyos anyagi kérdésekben nem szabad a bizalomra hagyatkozni, fontos, hogy a szerződés a lehető legkörültekintőbb legyen. Az adatok, dátumok, fizetendő díjak, kötelezettségek pontos rögzítése mellett olyan eshetőségekre is ki kell térnie, amelyeknek ugyan kicsi a valószínűsége, de jobb, ha bebiztosítja magát a későbbi nézeteltérés vagy anyagi veszteség elkerülése végett.

Néhány szempont egy jó lakásbérleti szerződéshez

Minél több adatot rögzítsünk a bérlőről, hogy adott esetben (pl. ha váratlanul eltűnik) könnyen megtalálhassuk. Így javasolt az állandó lakcímén túl elkérni a telefonszámát, email címét, munkahelyének a nevét, címét, esetleg a szülei telefonszámát, címét.

Több bérlő esetén javasolt bérlőtársi megállapodást is kötni.

Ha van bútor az ingatlanban, akkor pontos naprakész leltárt csatoljunk a szerződéshez, mely tartalmazza az összes ingóságot. A szerződés aláírása előtt rögzítsük a leltárt, hogy ne legyen vita a kiköltözésnél, hogy mit kell ugyanolyan állapotban átadni, ahogyan azt a bérlő átvette.

Kiköltözésnél tételesen vizsgáljuk át a bérlővel együtt közösen, hogy a leltár szerinti berendezési tárgyak valóban megfelelő állapotban átadásra kerülnek-e. Ha valami hiányzik, vagy sérült, akkor annak értéke levonható az óvadékból vagy pótolja saját költségére a bérlő.

A szerződésben rögzíteni kell, hogy a felek a bérleti szerződést határozatlan vagy határozott időtartamra kötik, a bérlő a lakást mikortól veheti birtokba. Határozott időtartam esetén a bérleti díj az időtartam lejártáig jár a bérbeadónak, tehát köti egyrészt a bérlőt, hogy mindvégig az ingatlanban maradjon, és nehogy elhagyja az ingatlant váratlanul pl. 1-2 hónap után. Ugyanakkor természetesen köti a bérbeadót is, hisz ezen időtartam alatt köteles bérbe adni az ingatlant a bérlő részére. A határozott idő lejártával a felek módosíthatják a szerződést újabb határidő megjelölésével vagy akár új szerződést köthetnek.

Újabb szempontként megemlíteném, hogy energetikai tanúsítványt nem szükséges készíteni a 176/2008 sz. Korm. rendelet szerint azon ingatlanok esetében, melyek egy évet meg nem haladó időtartamra kerülnek bérbeadásra. Viszont szükséges energetikai tanúsítvány az egy évet meghaladó bérbeadás esetén.

Rögzíteni kell a bérleti díj havi összegét, melyet különösen hosszabb távú bérbeadás esetén célszerű úgy meghatározni, hogy a bérleti díj minden szerződéses évfordulón egyszer a hivatalosan megállapított és a KSH által közölt tárgyévet megelőző évi éves infláció mértékével emelésre kerülhet.

A bérleti díj esedékességét célszerű úgy kikötni, hogy az előre, a tárgyhót megelőző hónap utolsó napjáig megfizetésre kerüljön.

Meg kell állapodni a bérleti díjon felül felmerülő minden az ingatlannal és annak üzemeltetésével kapcsolatos költség, beleértve a villany, gáz, közös költség, s egyéb általában szokásos „rezsi” költség viseléséről is.

Ennek körében rögzíteni kell, hogy ki olvassa le az óraállásokat és ki közli azt a közüzemi szolgáltatókkal, illetve hogy milyen módon történik a díjfizetés (pl. csekken/ banki átutalással) Az esetleges késedelmes fizetés nyomán felmerülő költségek, pótdíjak a bérlőt terhelik.

A társasházi közös költség változását/ rezsiköltség változásokat a bérlő a bérbeadó és a szolgáltatók bejelentése alapján viseli, annak életbelépése pillanatától.

Célszerű megállapodni abban, hogy a bérbeadó illetve megbízottja jogosult a bérlemény állapotát ellenőrizni a bérlővel előzetesen egyeztetett időpontban. Kivételes esetben, a lakás állagmegőrzését fenyegető esemény (pl.: tűz, csőtörés) esetén a bérbeadó, illetve megbízottja előzetes egyeztetés nélkül is ellenőrizheti a bérleményt.

Javasolt a szerződés aláírásával egyidejűleg a bérlőtől óvadékot kérni (legalább egy, de inkább két havi bérleti díjnak megfelelő összegben) a lakás rendeltetésszerű használatának biztosítékául. Amennyiben a bérlő a havonta esedékes bérleti díjat határidőre nem fizeti meg, vagy a rezsiköltségeket nem fizeti, vagy a leltárba vett berendezési tárgyakban kár keletkezik, vagy a bérlő egyéb súlyosan felróható magatartást tanúsítana, úgy bérbeadó jogosult visszatartani az óvadék összegét. A kaució (óvadék) teljes összege a bérleti jogviszony megszűnésekor a bérlőnek egyébként visszajár, amennyiben nincs semmiféle tartozása.

Fontos kikötni, hogy a bérlő a bérleményt albérletbe nem adhatja, a bérlő a bérleménybe más személyt nem fogadhat be, állatot a bérleményben nem tarthat, a bérlemény bejárati ajtaján zárcsere csak a bérbeadó tudtával történhet.

A bérlő vállaljon kötelezettséget arra, hogy a társasház házirendjét, az alapvető együttélési szabályokat betartja. Át kell adni a bérlőnek a társasház házirendjét, hogy azt teljes terjedelmében megismerhesse.

Rögzítendő, hogy a bérlő a bérlemény állapotát megőrzi, a bérleményben okozott bármilyen kárt a bérbeadás szerinti állapotnak megfelelően helyreállítja, illetve az okozott teljes kárt a bérbeadónak megtéríti. Bérlő a lakást rendeltetésszerű használatnak megfelelően köteles használni, a szerződés lejártakor ugyanolyan állapotban átadni, mint ahogy azt átvette.

A lakásban mindennemű átalakításhoz bérbeadó engedélye szükséges, bérlő köteles a lakás használatával közvetlenül összefüggő karbantartási munkákat elvégezni, az esetleg felmerülő hibákról bérbeadót tájékoztatni, A bérlő a bérleményben veszélyes, mérgező vagy különösen gyúlékony anyagot nem tárolhat.

Határozatlan időre kötött bérleti szerződés esetén szabályozni szükséges a rendes felmondás szabályait. Meg kell jelölni a felmondási idő hosszát. Szerződésszegés miatti felmondás szabályait a PTK 6:348§ részletesen szabályozza. Felmondási idő alatt a bérbeadót megilleti a bérleti díj, ahogyan a bérlőt is megilleti a bérlemény használati joga a felmondási idő lejártáig és a fenntartási költségek a bérlőt terhelik. A bérleti díj a felmondási idő alatt fizetendő akkor is, ha a bérlő a lakást a felmondási idő alatt bérbeadó rendelkezésére bocsátja.

Vállalom ingatlan adásvételi szerződése elkészítését, lakásbérleti szerződés teljes lebonyolítását.
Bízza ügyét nagy tapasztalattal rendelkező, gyors és gyakorlott ügyvédre kedvező áron.
Elérhetőségeimet megtalálja honlapomon a Kapcsolat linkre kattintva.

22 válasz

  1. Tisztelt Dr. Bizik Zsofia!

    Azt szeretném megkérdezni, hogy ha az egyik bérlő társ szeretné csak felmondani a szerződést, akkor az a szerződés felmondását jelenti-e vagy sem?

    Köszönettel:

    1. Tisztelt Levente !
      Köszönöm levelét. Ha az egyik bérlőtárs felmondja a szerződést, akkor az vele szemben megszűnik, de a felek egyező akarata esetén a másik bérlő új szerződéssel folytathatja a bérleti jogviszonyt. Közös megegyezéssel a felek a szerződést módosíthatják.
      Tisztelettel: dr. Bízik Zsófia ügyvéd

  2. Tisztelt Dr. Bizik Zsófia!
    Segítségét szeretném kérni, A Tulaj jelenleg Svájcban van igy a bérleményünk Haszonélvezője aki a tulaj anyja felelős a lakással való dolgokért.
    A haszonélvező szerint a szerződésünk ügyvéd álltal kiállított okirat, viszont ezen nincs rajta az ügyvéd pecsétje sem pedig az aláírása.
    Az e-féle szerződésen szerepelnie kell a pecsétnek illetve az aláírásnak vagy sem ?
    Köszönettel : Ramóna

    1. Tisztelt Ramóna!
      A bérleti szerződést nem kötelező ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalni, azt a felek maguk is megköthetik. Tehát elegendő, ha a bérbeadó és a bérlő aláírja a dokumentumot.
      Tisztelettel: Dr. Bízik Zsófia, ügyvéd

  3. Tisztelt Ügyvédnő!
    Kérdésem, hogy bérleti szerződés nélkül adható ki számla cég részére??? A cég szerződést nem ír alá, de dolgozójának kifizeti a lakbért. Nem értem hogy lehetséges ez?? Egy számlát kérnének mely tartalmazza a rezsiköltségeket is. A szerződés jogaink védelmében fontos, vagy a számviteli törvény előírja h lennie kell bérleti szerződésnek.
    Másik témában mint bérlő éedekelt a Fiam. Budapesten bérel, előre ki van fizetve a bérleti díj június 30-ig. Most a tulaj visszamenőleg akarja felemelni a bérleti díjat 30ezerrel, mondván h van más aki többet ad érte. Ha nem fizeti ki, mehet. Van hozzá joga? A bérleti szerződésben az infláció mértéke az irányadó. Természetesen nem adózik. A bérleti dijat papíron átveszi, aláírja, de letanúzva njncs. Ez elfogadható??
    Köszönöm a válaszát!
    Éva

    1. T. Éva!

      A bérleti szerződést nem kötelező írásba foglalni, így kiadhat számlát írásbeli szerződés nélkül is, feltüntetve rajta a jogcímet. Ám a felek jogainak biztosítása és kötelezettségeinek rögzítése érdekében mindenképp javasolt írásbeli bérleti szerződést készíteniük.

      Utólag már nem lehet felemelni a bérleti díjat, gondolom határozott idejű bérleti szerződésről van szó a fia esetében. Amennyiben viszont határozatlan idejű a szerződés, akkor a bérbeadó jogosult felmondani a szerződést. Látnom kellene a szerződés szövegét a pontos válaszadáshoz. A bérleti díj igazolt átvétele a bérlő érdekében fontos, hogy rendelkezésre álljon. Természetesen a nav felé történő bejelentés és leadózás a bérbeadó kötelezettsége, melyre érdemes felhívni a bérbeadó figyelmét.

      Üdv. dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  4. Tisztelt Ügyvedno!

    A felettunk levo lakasban vizcsotores tortent. Ha a szaradas illetve a helyreallitas kb 2.5 honapig tart lehet-e, illetve mennyi berletidij csokkentest lehet kerni/kovetelni?

    A tulajdonos berelt paraelszivo keszuleket, elokeszitette a helyreallitasi munkalatokat (ha kiszarad), tehat megtesz mindent, hogy a kart elharitsak.

    Koszonettel,
    Gabriella

    1. Tisztelt Hölgyem!
      Annak érdekében, hogy meg tudjam válaszolni a kérdését fontos lenne ismerni a bérleti szerződés rendelkezéseit is. Abban az esetben, ha a szerződés nem tartalmaz erre az esetre rendelkezést, akkor az Önök megállapodásán múlik, hogy a beázás miatti kellemetlenségért milyen mértékű bérleti díj csökkentés lehet elfogadható. Erre vonatkozóan a jogszabály nem tartalmaz pontos rendelkezést, csak annyiban, hogy rendeltetésszerű használatra alkalmasnak kell lennie az ingatlannak. És mint írja, a bérbeadó mindent megtesz, ami tőle elvárható ebben az esetben, így álláspontom szerint bérleti díj csökkentés nem követelhető.
      Tisztelettel:
      Dr. Bizik Zsófia, ügyéd

  5. Tisztelt Dr. Bizik Zsófia!
    Három éve bérelek egy lakást Budán.
    A főbérlőm +33%-al szeretné meg emelni a bérleti díjat.
    Nem történ semmi felújítás.
    Nekem csak két lehetőségem van : vagy ki fizetem a megemelt bérleti díjat vagy elköltözöm ?
    Köszönöm szépen a választ

    1. T. István!
      Sajnos igen, ha határozatlan időre szóló bérleti szerződése van az ingatlanra. T. dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  6. Tisztelt Hölgyem!

    A hét folyamán költözöm albérletbe, szerződést írunk, viszont mennyire szükséges egy ilyen szerződést ügyvéd által aláírattatni? Esetleg két tanus szerződés elegendő?
    Válaszát előre is köszönöm!

    1. Kedves LILI!

      Nem kötelező az ügyvédi ellenjegyzés. De mindenképp javasolt legalább 2 tanú igénybe vétele a későbbi esetleges jogvitákra gondolva, könnyebb a bizonyíthatóság.
      A jogi szempontból megfelelő szerződés elkészítése azonban fontos a feleknek, így javaslom, hogy a bérleti szerződés elkészítése érdekében bizalommal forduljon hozzám a
      0620-3415708-as mobilszámomon.

      Tisztelettel:
      dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  7. Azt szeretném kérdezni egy évben emelhet-e kétszer bérleti díjat a bérbe adó? Várom válaszát.Tisztelettel, Márti

    1. T. Márti!

      Az attól függ, hogy az ingatlan bérleti szerződés milyen, pl. határozott idejű vagy határozatlan, és hogy milyen tartalommal kötötték azt meg a felek.
      Személyes konzultáció és a szerződés ismerete szükséges a kérdés pontos megválaszolásához.
      Mobilszámom. 0620-3415708

      Üdv. dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  8. Tisztelt dr. Bízik Zsófia!

    Bérbeadóként szeretném magam a lehető legjobban bebiztosítani arra az esetre, hogy ha probléma adódik a bérlővel, engem a lehető legkisebb kár érjen, és minél gyorsabban tudjam a jogaimat érvényesíteni.

    Milyen óvintézkedéseket javasol?

    Tisztelettel

    Füzes Péter

    1. T. Péter!
      Javaslom, hogy az ingatlan bérleti szerződést mindenképp ügyvéd készítse el, és közjegyző előtt tegyen kiköltözési és bérleti díj fizetési kötelezettségvállaló nyilatkozatot a bérlő.
      Ezáltal elkerülhető probléma esetén a hosszas peres eljárás és a követelés azonnal végrehajtható.
      Amennyiben a bérleti szerződés elkészítésében igénybe kívánja venni jogi közreműködésemet, úgy hívjon bizalommal a
      0620-3415708-as mobilszámon.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  9. Igen Tisztelt Bizik Zsófia Ügyvédnő!
    Mindenek előtt,nagyon szépen köszönöm,hogy kérdezhetek.
    Bérbeadóként szeretném megkérdezni,hogy egyetlen albérlővel ,konkrét (fix)összegben írtuk alá 2 hónapja, egy évre szóló,határozott idejű szerződésünket.
    Most azzal az e-maillel megkeresett az albérlő,hogy a kisebb szobába albérlő társat venne maga mellé.A két hónappal ezelőtti albérleti árban,az egy személyre való tekintettel,alacsonyabb bérleti díjban állapodtunk meg,éppen ennek okán,hogy ne legyen túl nagy a tehertétel.
    Alig két hónap elteltével,új beköltöző esetén,új szerződéssel,emelhetek-e a bérleti díjon ennek tükrében?Hálás tisztelettel:Tömör Emőke

    1. T. Emőke!
      A bérleti szerződés közös megegyezéssel módosítható. Tehát megállapodhatnak magasabb díjban, vagy nyilván ön nem járul hozzá ahhoz, hogy újabb személy költözzön az ingatlanba és marad az eredeti szerződés.

      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  10. Tisztelt dr Bizik Zsófia!
    Bérbeadóként kérdezem, hogy egy határozott idejű szerződést, ami még nem járt le, hogyan szüntethetek meg, ha a bérlő váratlanul kiköltözött a lakásomból, és köddé vált? Teljesen elérhetetlen lett, így a közös megegyezést sem tudom aláíratni vele.
    Mi a teendő ilyen esetben?
    Köszönettel, és tisztelettel: Lantosné Zsanett

    1. T. Zsanett!
      A határozott idő végéig jogosult a bérleti díjra a bérleti szerződés alapján. Ha nem fizet a bérlő, akkor fizetési meghagyással követelhető a bérlőtől az összeg.
      Az utolsó állandó lakcíme szerint.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  11. Tisztelt dr.Bizik Zsófia!

    Albérlőként szeretnék kérdezni Öntől .
    Tulajdonos váltás történt és az új tulajdonos új szerződést írt .
    Ez egy határozott idejű 1 éves szerződés melyben minden részletesen rögzítve van .
    A szerződésben rögzítve van a havi bérleti díj és a havi fix rezsi költség.
    Tovább szerepel benne miszerint a kéthavi kauciót elveszítem ha az egy év alatt kiköltözöm az albérletből. Én attól tartok hogy egy esetleges drasztikus emelés rákényszerítene arra hogy kiköltözzek és ezáltal elveszíteném a kaució összegét.
    A szerződésben külön nincs rögzítve hogy az egy év alatt emelhet e bérleti díjat és ha igen hány százalékot. Kérdésem az hogy a fent leírtak alapján a szerződést úgy kell értelmezni hogy az egy év alatt nem történhet emelés? Előre is köszönöm válaszát.
    Tisztelettel: Szokola Zoltán .

    1. T. Zoltán!

      Igen, úgy kell értelmezni az ingatlan bérleti szerződést, hogy 1 év alatt nem lehet emelni a bérleti díjat.

      Üdv. dr. Bizik Zsófia ügyvéd

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük