+36-1-331-1614; Mobil: 06-20-341-5708; | Iroda: 1054 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky út 36-38. II. emelet 5. | info[@]bizikugyvediiroda.hu

Ingatlan adásvétel – illeték vagy szja?

INGATLAN ILLETÉKKEDVEZMÉNY, ILLETÉKMENTESSÉG

 

Ingatlan adásvétellel kapcsolatos főbb illeték és szja kedvezmények, mentességek, mire figyeljünk?

Ingatlan eladásnál és vásárlásnál gyakran felmerül a kérdés: mikor kell illetéket és mikor kell személyi jövedelemadót (továbbiakban: szja) fizetni? Milyen kedvezményeket és mentességeket lehet leggyakrabban igénybe venni?

A legfontosabb, hogy ingatlan eladásakor szja-t, ingatlan vásárlásakor pedig illetéket (általános mérték 4%) kell fizetni.

 Ez a cikk a lakás (ingatlan) vásárlás vagyonátruházási illeték szabályait taglalja. A lakás eladáshoz kapcsolódó szja szabályait következő cikkemben részletezem.

Lássuk ingatlan adásvétel esetén a leggyakoribb ingatlan illetékkedvezményre és illetékmentességre vonatkozó szabályokat:

 Az illetékkedvezményekről, mentességekről általánosságban fontos tudni, hogy főszabály szerint kérelemre adhatók meg, azaz ha az adózók nem kérik (B400-ason, szerződésben, vagy a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozatban), akkor hivatalból automatikusan nem járnak. Kivételt képeznek ez alól az egymáshoz szorosan kapcsolódó kedvezmények, ha a vásárlást vagy cserét követő egy éven belül újra értékesítésre vagy cserére kerül sor (pl: Itv. 21. § (2) és 26. § (1) y) pont)

Az Illetéktörvény (továbbiakban: Itv.) rendelkezései – mivel jelentős kedvezményekről, vagy mentességről beszélünk – abszolút kogensek, tehát attól eltérni nem lehet, a felsorolások pedig taxatívak, azaz teljesen kimerítő jellegűek. Ehhez kapcsolódik, hogy elválik egymástól a jogorvoslati és méltányossági eljárás. Azaz jogorvoslati eljárás során méltányossági szempontok nem vehetők figyelembe, erre csak a fizetési könnyítés iránti kérelem szolgál.

  1. Lakástulajdon vásárlása vagy cseréje esetén, ha a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül a vevő másik lakástulajdonát eladja, akkor az illeték alapja elcserélt vagy vásárolt és eladott lakástulajdonok forgalmi értékének különbözete.

Fontos:

  • ez az ingatlan illetékkedvezmény csak az illetékkötelezettség keletkezése napján (szerződés aláírásának napja, hatósági jóváhagyás napja, szerződés hatályának a napja) lakásnak minősülő ingatlanra biztosítható, tehát kizárólag lakástulajdon esetén, építési telek esetében például nem;
  • minden lakásvásárlással szemben a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező, egyetlen csere/értékesítés vehető figyelembe;
  • csak azonos jogszerzésnél vehető figyelembe, tehát tulajdonjog eladása esetén tulajdonjog vételénél, haszonélvezet megváltása, eladása esetén haszonélvezet vételénél, alapításánál;
  • az illetékkedvezmény vagyoni értékű jog esetén is biztosítható, tehát ha az eladott ingatlant haszonélvezeti jog terhelte és a megvásárolt ingatlanra is a tulajdonos ugyanolyan haszonélvezeti jogot alapít;
  • az 1 éves határidő jogvesztő, tehát annak elmulasztásakor semmilyen körülményre nem lehet hivatkozni;
  • ha a vevő még nem adta el a másik lakását és nem is nyilatkozik arról, hogy egy éven belül a másik lakását el fogja adni, akkor a kedvezmény iránti kérelmet és az illeték törlését időkorlát nélkül lehet kérni, de a befizetett illetéket csak 5 éven belül fizeti vissza az adóhatóság;
  • ha a kedvezmény igénybevétele jogosulatlan volt, akkor az általános szabályok szerint előírt illetékalap és a kedvezményes illetékalap figyelembevételével előírt illeték különbözetének háromszorosát kell pótlólag megfizetni.

 

      2. 35. életévét be nem töltött fiatal, első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén, az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg.

Fontos:

  • az ingatlan illetékkedvezmény érvényesíthetőségének feltétele, hogy a lakás forgalmi értéke a lakás egészére – azaz 1/1 tulajdoni hányadáravonatkoztatva a 15 millió forintot ne haladja meg;
  • ha a vevő az illetékkötelezettség keletkezésének a napján (szerződéskötés napja, ingatlannak, vagyoni értékű jognak bírósági, hatósági határozattal történő megszerzése esetén a határozat jogerőre emelkedése napja) a 35. életévét betöltötte, a kedvezmény igénybevételére nem jogosult;
  • ha az ingatlan illetékkedvezményt jogosulatlanul veszik igénybe, akkor az igénybe vett kedvezmény összegének háromszorosát kell megfizetni.

 

 3. Ha a vevő magánszemély, akkor az első lakástulajdonának megszerzése esetén részletfizetési kedvezményt kaphat.

Fontos:

  • kérelemre, a kérelemben megjelölt időtartamra, de maximum 12 hónapra havonként egyenlő részletekben lehet ebben az esetben az illetéket megfizetni.
  • ha a vevő az esedékes részlet befizetését nem teljesíti, a tartozás egy összegben esedékessé válik. Ez esetben az adóhatóság a tartozás fennmaradó részére az eredeti esedékesség napjától késedelmi pótlékot számít fel.

 

 4. Ha a vevő olyan telektulajdont (tulajdoni hányadot) vásárol, amely alkalmas a lakóház építésére, akkor az mentes az illetékfizetés kötelezettsége alól, ha a vevő vállalja, hogy 4 éven belül lakóházat épít.

Fontos:

  • a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete el kell, hogy érje a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség minimum 10 %-át;
  • csak lakás építésére alkalmas beépítetlen terület szerzése esetén adható meg ez az illetékmentesség, de nem csak az ingatlan-nyilvántartási minősítés irányadó, hanem az ingatlan valós állapota, tehát ha bármilyen építmény van az ingatlanon a szerződéskötés időpontjában (rendeltetéstől, vagy használhatóságtól függetlenül) még akkor is, ha azt később elbontják, az ingatlan már nem beépítetlen;
  • a lakóház felépítését az ingatlan fekvése szerint illetékes építésügyi hatóság által a vevő nevére kiadott használatbavételi engedéllyel lehet igazolni, feltéve, hogy az engedély később változatlan tartalommal emelkedik jogerőre;
  • a vevő a 4 éves határidő lejártát követően azonban nem köteles igazolni a beépítés tényét, mivel az adóhatóság megkeresi a területileg illetékes építésügyi hatóságot, amely visszaigazolja, hogy a vevő nevére szóló, lakóépületre vonatkozó használatbavételi engedélyt kiállították vagy a használatbavételt tudomásul vették;
  • ha a maximális beépíthetőség az illetékkötelezettség keletkezésének időpontjában és a használatbavételi engedély kiadásának, illetve a használatbavétel tudomásulvételének időpontjában eltérő, a kettő közül a vevőre összességében kedvezőbbet kell figyelembe venni;
  • ha a vevő 4 éven belül nem építi fel a lakóházat, akkor a 4 év leteltét követően az eredeti esedékességtől felszámított késedelmi pótlékkal növelt összegben kell megfizetnie a felfüggesztett illetéket.

 

 5. Mentes az illeték alól az egyenes ági rokonok egymás közötti vagyonátruházásából származó vagyonszerzés.

Fontos:

  • ide tartozik az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolat is, tehát minden felmenő és lemenő egyenes ágbeli rokon ebbe a körbe tartozik, függetlenül attól, hogy a rokonságot leszármazás (házasság, apaság megállapítása) vagy örökbefogadás hozta-e létre;
  • testvérek, mostohatestvérek közötti ingatlan adásvételre ez a szabály nem vonatkozik, ők nem egyenes ági rokonai egymásnak!!!

 

 6. Mentes az illeték alól a házastársak egymás közötti vagyonátruházásából származó vagyonszerzés

Fontos:

  • ez az ingatlan illetékmentesség élettársakra, bejegyzett élettársakra nem vonatkozik!!!

 

7. Mentes az illeték alól a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó vagyonszerzés

 Adásvételi szerződés megkötéséhez azért fontos szakértő ügyvéd megválasztása, mert egy körültekintő, alapos szakember felhívja a fenti és a további részletszabályokra a figyelmet.

Adásvételi ügyekben széleskörű tapasztalattal rendelkező ügyvédként vállalom ingatlan adásvételi szerződése elkészítését, ingatlan eladásának-vételének teljes lebonyolítását kedvező áron.

Várom hívását a 0620-341-5708-as telefonszámon.

Elérhetőségeimet megtalálja honlapomon http://bizikugyvediiroda.hu/kapcsolat/ kattintva.