Dr. Bizik Zsófia ügyvéd

Ingatlan adásvétel, illeték vagy szja? illetékmentesség, ingatlan illetékkedvezmény

Ingatlan adásvétel – illeték vagy szja?

INGATLAN ILLETÉKKEDVEZMÉNY, ILLETÉKMENTESSÉG 

Ingatlan adásvétellel kapcsolatos főbb illeték és szja kedvezmények, mentességek, mire figyeljünk?

Ingatlan eladásnál és vásárlásnál gyakran felmerül a kérdés: mikor kell illetéket és mikor kell személyi jövedelemadót (továbbiakban: szja) fizetni? Milyen kedvezményeket és mentességeket lehet leggyakrabban igénybe venni?

A legfontosabb, hogy ingatlan eladásakor szja-t, ingatlan vásárlásakor pedig illetéket (általános mérték 4%) kell fizetni.

 Ez a cikk a lakás (ingatlan) vásárlás vagyonátruházási illeték szabályait taglalja. A lakás eladáshoz kapcsolódó szja szabályait következő cikkemben részletezem.

Lássuk ingatlan adásvétel esetén a leggyakoribb ingatlan illetékkedvezményre és illetékmentességre vonatkozó szabályokat:

 Az illetékkedvezményekről, mentességekről általánosságban fontos tudni, hogy főszabály szerint kérelemre adhatók meg, azaz ha az adózók nem kérik (B400-ason, szerződésben, vagy a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozatban), akkor hivatalból automatikusan nem járnak. Kivételt képeznek ez alól az egymáshoz szorosan kapcsolódó kedvezmények, ha a vásárlást vagy cserét követő egy éven belül újra értékesítésre vagy cserére kerül sor (pl: Itv. 21. § (2) és 26. § (1) y) pont)

Az Illetéktörvény (továbbiakban: Itv.) rendelkezései – mivel jelentős kedvezményekről, vagy mentességről beszélünk – abszolút kogensek, tehát attól eltérni nem lehet, a felsorolások pedig taxatívak, azaz teljesen kimerítő jellegűek. Ehhez kapcsolódik, hogy elválik egymástól a jogorvoslati és méltányossági eljárás. Azaz jogorvoslati eljárás során méltányossági szempontok nem vehetők figyelembe, erre csak a fizetési könnyítés iránti kérelem szolgál.

  1. Lakástulajdon vásárlása vagy cseréje esetén, ha a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül a vevő másik lakástulajdonát eladja, akkor az illeték alapja elcserélt vagy vásárolt és eladott lakástulajdonok forgalmi értékének különbözete.

Fontos:

  • ez az ingatlan illetékkedvezmény csak az illetékkötelezettség keletkezése napján (szerződés aláírásának napja, hatósági jóváhagyás napja, szerződés hatályának a napja) lakásnak minősülő ingatlanra biztosítható, tehát kizárólag lakástulajdon esetén, építési telek esetében például nem;
  • minden lakásvásárlással szemben a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező, egyetlen csere/értékesítés vehető figyelembe;
  • csak azonos jogszerzésnél vehető figyelembe, tehát tulajdonjog eladása esetén tulajdonjog vételénél, haszonélvezet megváltása, eladása esetén haszonélvezet vételénél, alapításánál;
  • az illetékkedvezmény vagyoni értékű jog esetén is biztosítható, tehát ha az eladott ingatlant haszonélvezeti jog terhelte és a megvásárolt ingatlanra is a tulajdonos ugyanolyan haszonélvezeti jogot alapít;
  • az 1 éves határidő jogvesztő, tehát annak elmulasztásakor semmilyen körülményre nem lehet hivatkozni;
  • ha a vevő még nem adta el a másik lakását és nem is nyilatkozik arról, hogy egy éven belül a másik lakását el fogja adni, akkor a kedvezmény iránti kérelmet és az illeték törlését időkorlát nélkül lehet kérni, de a befizetett illetéket csak 5 éven belül fizeti vissza az adóhatóság;
  • ha a kedvezmény igénybevétele jogosulatlan volt, akkor az általános szabályok szerint előírt illetékalap és a kedvezményes illetékalap figyelembevételével előírt illeték különbözetének háromszorosát kell pótlólag megfizetni. 

      2. 35. életévét be nem töltött fiatal, első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén, az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg.

Fontos:

  • az ingatlan illetékkedvezmény érvényesíthetőségének feltétele, hogy a lakás forgalmi értéke a lakás egészére – azaz 1/1 tulajdoni hányadáravonatkoztatva a 15 millió forintot ne haladja meg;
  • ha a vevő az illetékkötelezettség keletkezésének a napján (szerződéskötés napja, ingatlannak, vagyoni értékű jognak bírósági, hatósági határozattal történő megszerzése esetén a határozat jogerőre emelkedése napja) a 35. életévét betöltötte, a kedvezmény igénybevételére nem jogosult;
  • ha az ingatlan illetékkedvezményt jogosulatlanul veszik igénybe, akkor az igénybe vett kedvezmény összegének háromszorosát kell megfizetni. 

 3. Ha a vevő magánszemély, akkor az első lakástulajdonának megszerzése esetén részletfizetési kedvezményt kaphat.

Fontos:

  • kérelemre, a kérelemben megjelölt időtartamra, de maximum 12 hónapra havonként egyenlő részletekben lehet ebben az esetben az illetéket megfizetni.
  • ha a vevő az esedékes részlet befizetését nem teljesíti, a tartozás egy összegben esedékessé válik. Ez esetben az adóhatóság a tartozás fennmaradó részére az eredeti esedékesség napjától késedelmi pótlékot számít fel. 

 4. Ha a vevő olyan telektulajdont (tulajdoni hányadot) vásárol, amely alkalmas a lakóház építésére, akkor az mentes az illetékfizetés kötelezettsége alól, ha a vevő vállalja, hogy 4 éven belül lakóházat épít.

Fontos:

  • a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete el kell, hogy érje a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség minimum 10 %-át;
  • csak lakás építésére alkalmas beépítetlen terület szerzése esetén adható meg ez az illetékmentesség, de nem csak az ingatlan-nyilvántartási minősítés irányadó, hanem az ingatlan valós állapota, tehát ha bármilyen építmény van az ingatlanon a szerződéskötés időpontjában (rendeltetéstől, vagy használhatóságtól függetlenül) még akkor is, ha azt később elbontják, az ingatlan már nem beépítetlen;
  • a lakóház felépítését az ingatlan fekvése szerint illetékes építésügyi hatóság által a vevő nevére kiadott használatbavételi engedéllyel lehet igazolni, feltéve, hogy az engedély később változatlan tartalommal emelkedik jogerőre;
  • a vevő a 4 éves határidő lejártát követően azonban nem köteles igazolni a beépítés tényét, mivel az adóhatóság megkeresi a területileg illetékes építésügyi hatóságot, amely visszaigazolja, hogy a vevő nevére szóló, lakóépületre vonatkozó használatbavételi engedélyt kiállították vagy a használatbavételt tudomásul vették;
  • ha a maximális beépíthetőség az illetékkötelezettség keletkezésének időpontjában és a használatbavételi engedély kiadásának, illetve a használatbavétel tudomásulvételének időpontjában eltérő, a kettő közül a vevőre összességében kedvezőbbet kell figyelembe venni;
  • ha a vevő 4 éven belül nem építi fel a lakóházat, akkor a 4 év leteltét követően az eredeti esedékességtől felszámított késedelmi pótlékkal növelt összegben kell megfizetnie a felfüggesztett illetéket. 

 5. Mentes az illeték alól az egyenes ági rokonok egymás közötti vagyonátruházásából származó vagyonszerzés.

Fontos:

  • ide tartozik az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolat is, tehát minden felmenő és lemenő egyenes ágbeli rokon ebbe a körbe tartozik, függetlenül attól, hogy a rokonságot leszármazás (házasság, apaság megállapítása) vagy örökbefogadás hozta-e létre;
  • testvérek, mostohatestvérek közötti ingatlan adásvételre ez a szabály nem vonatkozik, ők nem egyenes ági rokonai egymásnak!!!

 6. Mentes az illeték alól a házastársak egymás közötti vagyonátruházásából származó vagyonszerzés

Fontos:

  • ez az ingatlan illetékmentesség élettársakra, bejegyzett élettársakra nem vonatkozik!!!

7. Mentes az illeték alól a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó vagyonszerzés

 Adásvételi szerződés megkötéséhez azért fontos szakértő ügyvéd megválasztása, mert egy körültekintő, alapos szakember felhívja a fenti és a további részletszabályokra a figyelmet.

Adásvételi ügyekben széleskörű tapasztalattal rendelkező ügyvédként vállalom ingatlan adásvételi szerződése elkészítését, ingatlan eladásának-vételének teljes lebonyolítását kedvező áron.

Várom hívását a 0620-341-5708-as telefonszámon.

Elérhetőségeimet megtalálja honlapomon https://bizikugyvediiroda.hu/kapcsolat/ kattintva.

10 válasz

  1. Tisztelt Ügyvédnő!
    Férjemmel 6 éve fele-fele arányban vagyunk tulajdonosai egy ingatlannak és Ő most megvenné az én részemet is 4 millió forintért. Úgy tudom ez illeték és Szja mentes lesz. Amennyiben később én az egész ingatlant visszavásárolnám tőle pl.8 millióért, milyen összeg alapján kellene illetéket, SZJA-t fizeni utána? Köszönöm válaszát!

  2. Tisztelt Ügyvédnő!

    2017-ben 1/4 rész lakástulajdonomat eladtam a fiamnak 2.000.000 Ft-ért, ami korábban örökléssel került tulajdonomba 2010-ben.

    A fiam csekket kapott, hogy fizesse be a 80.000 Ft illetéket (4 %). Sajnos csak most olvastam, hogy egyenesági rokonok közötti vagyonátruházásnál nincs illetékfizetési kötelezettség. A csekket már befizettük. Hogyan tudnánk visszaszerezni a 80.000 Ft-ot?

    Köszönöm válaszát

    1. T. Zoltán!
      A NAV-hoz kell fordulni egy kérelemmel a tévesen megfizetett illeték visszautalása iránt azzal az indokolással, amit nekem leírt.
      Az ingatlan vásárlás utáni illetékkedvezményt igénybe lehet venni, de arra hivatkozni kell, automatikusan nem állapítja meg a NAV a kedvezményt, csak ha kéri azt az ügyfél.
      Utólag már nehéz kérni, hogy mégis hivatkozni szeretne a kedvezményre, de azért javaslom mindenképp megpróbálni.
      T. dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  3. Tisztelt Ügyvédnő!

    Ingatlan eladás után 1 éven belül lakást vásároltam, ami ezért illetékmentes.
    Kérdésem az, hogy ezt az ingatlan ajándékozási szerződéssel átírathatom-e a lányom nevére.
    Előre is köszönöm a válaszát.

    1. T. Ili!
      Igen, illetékmentesen. Ha szeretné, hogy elkészítsem az ingatlan ajándékozási szerződést,
      úgy várom hívását a 0620-3415708-as mobilszámomon a részletek megbeszélése érdekében.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  4. Üdvözlöm!
    Kérdésem az lenne,hogy 2016-ban vettünk egy üres telket a két kiskorú gyermekünk nevére egy millió nyolcszázezerért.Bevezetettük a közműveket,stb.Most lenne rá vevőnk 6 millió forintért.
    Az lenne a kérdésem,hogy mennyi lenne rá az szja?kiskorunak is kell fizetni?
    Valamint ebből a pénzből és még kipótolva vennénk nekik egy kis lakást,akkor is kell szja t fizetni?
    A gyerekek kaphatnak illetékmentességet első lakás vásárlásra?azt olvastam hogy 35-év a határ,de gyerekre is vonatkozik?Csak üres telek volt eddig a nevükön.köszönettel
    Dóri

    1. T. Dóri!
      Szja fizetési kötelezettsége az eladónak életkorától és attól függetlenül van, hogy abból újabb ingatlant vásárol. Összege: (6 M – 1,8 M – közművesítés igazolt költségei) * 0,9, és ennek 15 %-a.
      Illetékkedvezményre a 35 év alatti szerző jogosult, 0 éves kortól, de fontos, hogy lakóingatlan legyen, max. 15 M összérték alatt, tehát a telek nem jogosít kedvezményre.
      Ha kiválasztották a megvásárolandó ingatlant, úgy hívjon bizalommal az ingatlan adásvételi szerződés elkészítése érdekében a 0620-3415708-as mobilszámomon, és a legkedvezőbb illetékkedvezményt fogjuk igénybe venni.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ügyvéd

  5. Tisztelt Ügyvéd Úr!
    Édesapám 2016.decembereben hunyt el.Igy a szülői házból 1/4 részt orokoltem. (Özvegy – édesanyám,a nővérem 1/4 és én szintén 1/4 reszt.
    Ez a lakoingatlan A szülői haz, lakoingatla 18,8 millió forintért kelt el, ebből 3,5 millió forintot kapott a noverem, a fennmaradó 15,3 millió forintból 13.150.000 ft értékben ki annak lakoingatlant vásárolni, mely teljes egészében az én nevemre kerülne.
    Érdeklődni szeretnék hogy mivel eddig lak ingatlan nem szerepelt a ne ezen, nem rendelkeztek vele, és most mint első lakás vasaló, ingatlanvasarlo első lakás, ingatlan megvasarlasa miatt és mert nem haladja meg a 15 millió forintot, jól tudom hogy illeték mente!netes annak ellenére hogy 45 éves leszek? Adóköteles lesz az új otthonunk megvasarlasa 13.105.0000 ft és az eladott szülői ház 18,8 millios értéke között??
    Mivel az én nevemre kerül a lakoingatlant, ha adóköteles is, körülbelül mekkora összegre számíthatok, számíthatunk? Csak engem terhelés majd az adózás kötelessége annak ellenére, hogy az eladási 18,8 millióból az eladási szerződés szerint csak 15,3 millió forintot kaptam, (kaptunk(édesanyám és én).
    Köszönöm megtisztelo válaszát!

  6. Tisztelt Ügyvédnő!

    Anya és lánya közötti ingatlan adásvéte esetén, a lány számára illetékmentes.
    Az anyának keletkezik-e szja fizetési kötelezettsége? (A lakáshoz örökség útján jutott 2013-ban)

    Köszönöm válaszát.
    Üdvözlettel,
    Krisztina

    1. T. Krisztina!
      Nem keletkezik szja fizetési kötelezettsége az eladónak.
      Tisztelettel: dr. Bizik Zsófia ingatlan ügyvéd

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük