+36-1-331-1614; Mobil: 06-20-341-5708; | Iroda: 1054 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky út 36-38. II. emelet 5. | info[@]bizikugyvediiroda.hu

Hogyan erősíthetjük meg az ingatlan adásvételi szerződésben vállalt kötelezettségeket?

A szerződést megerősítő jogintézmények célja a szerződés teljesítése iránti szándék fokozott biztosítása. A szerződés megerősítése mindig a szerződés esetleges megszegésének önként vállalt többletszankciója.

Az új Ptk. három ilyen biztosítékot, eszközt nevesít. Ezek:

  1. Foglaló
  2. Kötbér
  3. Jogvesztés kikötése

 

Foglaló

Leggyakoribb eszköz a kötelezettségvállalás megerősítéseként a foglaló. A foglaló csak pénz lehet. A foglalót átadhatjuk az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor készpénzben vagy akár a banki átutalással kifizetett pénzösszeget is foglalónak tekintik a felek. Sőt, a felek egy már korábban, a szerződéskötést megelőzően átadott pénzösszeget is minősíthetnek utólag foglalónak. Ám rendeltetésének ki kell egyértelműen derülnie a szerződés szövegéből.

Míg előleget a kötelezettségvállalás jeléül szokás fizetni, úgy a foglaló a kötelezettségvállalás megerősítéseként, külön vállalt többletszankcióként kerül átadásra.

A foglaló a vételárba beszámít. Ha a szerződést teljesítik, akkor a tartozás a foglaló összegével csökken.

Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért mindkét fél felelős, vagy sem az eladó, sem a vevő nem felelős, úgy a foglaló visszajár.

Az ingatlan adásvételi szerződés teljesítésének meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszíti, míg a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni. Ez tehát a foglaló alkalmazásának legfőbb célja. Azáltal készteti a feleket a szerződésszerű teljesítésre, hogy amennyiben bármelyik fél nem teljesíti a maga szerződésbeli kötelezettségét, úgy elveszíti az a fél a foglaló összegét.

Általában a lakás/ház vételára 10%-ának megfelelő összeget szoktak kikötni a felek foglalóként, de ez akár el is térhet ettől az aránytól, azzal a korláttal, hogy a túlzott mértékű foglaló összegét a bíróság mérsékelheti.

 

Kötbér

A kötbér olyan szerződésszegés megelőzésére is szolgál, mint a késedelem, a hibás teljesítés, a meghiúsulás (azaz a teljesítés elmaradása), vagy bármi más, amit a szerződő felek lényeges és súlyos szerződésszegésnek minősítenek az adásvételi szerződésben.

A kötbérről akkor beszélhetünk, amikor a kötelezett pénz fizetésére kötelezi magát arra az esetre, ha olyan okból, amelyért felelős, megszegi a szerződést. Mentesül a kötbérfizetési kötelezettség alól a kötelezett, ha a szerződésszegését kimenti. A kötbér írásban köthető csak ki. A kötbérigényét attól függetlenül érvényesítheti a jogosult, hogy a kötelezett szerződésszegéséből származott-e kára vagy sem.

Például gyakorta kikötnek kötbért arra az esetre, ha a vevő késedelmesen fizeti a vételárrészletet, vagy az eladó késedelmesen adja birtokba az eladott lakást, vagy hibásan teljesít, stb. Sokszor indokolt a kötbért akár napi összegben kikötni.

A kötbér sok hasonlóságot mutat a foglalóval, ám közöttük számos eltérés is van.

A kötbér minimálkárátalány-jellege abban jelenik meg, hogy ha a kötbér jogosultjának egyáltalán nincs kára, a kötbér összege akkor is megilleti. Nincs tehát a kötbér összegét meg nem haladó kárösszeget illetően bizonyítási kötelezettsége, ha a szerződésszegő fél magatartása megalapozza a kötbérkövetelést. A kötbért meghaladó kár viszont a kártérítési igény összegszerűségének bizonyítása mellett érvényesíthető.

Pénztartozás késedelmére kikötött kötbérre a késedelmi kamat szabályait kell alkalmazni. Hibás teljesítés miatti kötbér mellett nem érvényesíthet a jogosult szavatossági igényt is, de érvényesítheti a kötbért meghaladó kárát. Az igényjogosult döntésen múlik tehát, hogy szavatossági igényt érvényesít-e vagy kötbérigényt, ha vele szemben hibásan teljesítettek.

A teljesítés elmaradása esetére kikötött kötbér érvényesítése a teljesítés követelését kizárja. A késedelem esetére kikötött kötbér megfizetése nem mentesít a teljesítési kötelezettség alól. A jogosult a szerződésszegéssel okozott kárának megtérítését akkor is követelheti, ha kötbérigényét nem érvényesítette. Ha a jogosult nem érvényesített kötbérigényt, attól még kártérítési igényt a teljes összegre támaszthat, hiszen a minimál-kárátalány lehetőségének igénybevétele nem kötelesség, hanem jog.

A késedelmi kötbér ismételten is érvényesíthető, ha a szerződésszegő fél a póthatáridőt többször is elmulasztja.

Kötbér után kamatot nem lehet kikötni, az ilyen rendelkezés semmis. De az esedékessé vált kötbér után a kötelezett késedelmi kamatot köteles fizetni.

A szerződési szabadság elvéből következik, hogy a kötbér mértékét a felek szabadon határozhatják meg.  A túlzott mértékű kötbér összegét azonban a bíróság – ugyanúgy, mint a foglalónál – mérsékelheti. A túlzott mértékű kötbérkikötés ugyanis nem szerződést megerősítő elem lenne, hanem erőfölénnyel való visszaélést, általában joggal való visszaélést eredményezne. Általános mértékként itt is a 10%-os kötbért jelölhetjük meg.

 

Mikor lehet mentesülni a kötbérfizetési kötelezettség alól?

A szerződésszegő fél a kötbérfelelősség alól csak akkor mentesülhet, ha bizonyítja, hogy a szerződésszegést az ellenőrzési körén kívül eső olyan körülmény okozta, amely a szerződéskötéskor nem volt előre látható, és nem volt elvárható, hogy a körülményt elkerülje, vagy a kárt elhárítsa.

 

A jogvesztés kikötése

A felek az ingatlan adásvételi szerződésben írásban kiköthetik, hogy a szerződésszegésért felelős fél elveszít valamely jogot, amely őt a szerződés alapján egyébként megilletné.

Ha a jogvesztés a kötelezettet túlságosan sújtaná, a kötelezett kérelmére a bíróság a joghátrányt mérsékelheti.

Fontos, hogy a szerződésszegő fél csak a szerződés alapján őt megillető jogot veszti el, vagyis olyan jog tekintetében, amelyet a jogszabály biztosít számára, nem köthető ki a jogvesztés.

Klasszikus példa a jogvesztés kikötésének esetére a részletfizetési kedvezmény megvonása. Amennyiben a fél valamely részlet határidőre való megfizetését elmulasztja, akkor az egész tartozása egy összegben esedékessé válik. Fontos szabály, hogy a részletfizetési jogosultság megvonásával az eladó az első esetben történő előforduláskor csak akkor élhet, ha a vevőt a mulasztás tényéről értesítette, és annak pótlására megfelelő határidőt adott.

Érvényességi feltétel itt is, hogy a jogvesztés kikötése csak írásban történhet.

 

Milyen tehát egy jó ingatlan adásvételi szerződés?

Tartalmazza mindazokat a szerződést megerősítő jogintézményeket, így a foglalót, kötbért, és akár még a jogvesztés kikötését is, melyek megerősítik a kötelezettségvállalást, melyek ösztönzik a feleket abban, hogy betartsák az adásvételi szerződésben vállalt kötelezettségeiket. Nagy körültekintést és gondos eljárást igényel tehát a szerződés tartalmának helyes kialakítása és az ügylet felelős végigkísérése az okiratok aláírásától a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséig.

 

Ingatlan adásvételi szerződése elkészítését és az ingatlan adásvételének teljes lebonyolítását bízza nagy tapasztalattal rendelkező, gyakorlott ügyvédre.  

Elérhetőségeimet megtalálja honlapomon ide kattintva: Kapcsolat